Quando è possibile il recesso del locatore?

Quando è espressamente pattuito in contratto (es. clausola chiara) o in schemi atipici come la foresteria.

Come inviare la comunicazione valida?

Preferibilmente via PEC o Raccomandata A/R, rispettando i termini e conservando le prove.

Serve un verbale alla riconsegna?

È consigliato redigere un verbale di riconsegna con lettura contatori e stato immobile.

Recesso del locatore: cosa si può (e non si può) fare nella locazione abitativa (2025)

Questa guida chiarisce limiti e alternative al recesso del locatore nella locazione abitativa. Trovi quando non è ammesso, quando può operare per clausola pattuita (es. foresteria o casi particolari), le alternative corrette (disdetta a scadenza, risoluzione per inadempimento, accordo consensuale) e i modelli da usare. Chiude una checklist operativa e FAQ.

Key facts

Voce	Dettaglio
Regime	Locazione abitativa (4+4, 3+2, transitori, studenti)
Recesso locatore	Non regola; ammesso solo se pattuito o in casi particolari
Alternative	Disdetta a scadenza; risoluzione per inadempimento; accordo consensuale
Forma	PEC o Raccomandata A/R con prova di invio/ricezione
Preavvisi	Secondo legge/contratto (disdetta) o secondo clausola (recesso convenzionale)
Rischi	Comunicazioni tardive o non provabili; motivazioni insufficienti

Quando il locatore NON può recedere (abitativo ordinario)

Non esiste, in via generale, un recesso libero del locatore durante il rapporto.

Fuori dalla scadenza, si procede di norma con risoluzione (se c'è inadempimento) o con accordo consensuale.

Quando può operare un recesso del locatore (casi particolari)

Recesso convenzionale

Se il contratto prevede in modo espresso una clausola di recesso del locatore, con termini chiari (preavviso, condizioni, modalità).

Foresteria/uso diverso dal regime L. 431

Nei contratti ad uso foresteria o schemi atipici, la pattuizione contrattuale può prevedere il recesso, nel rispetto di buona fede e termini concordati.

Nota: la clausola va interpretata restrittivamente; indicare termini, decorrenza e modalità.

Alternative pratiche corrette (decisione operativa)

A scadenza

Disdetta: motivi tassativi, preavviso tipico ≥ 6 mesi

vedi guida dedicata

Prima della scadenza

Risoluzione per inadempimento (es. morosità, uso illecito, gravi violazioni) con relativa comunicazione e successivi rimedi.

Assenza inadempimenti

Accordo consensuale: cessazione concordata con scrittura e consegna chiavi.

Come procedere (scegli il caso)

Disdetta a scadenza

1. Verifica scadenza e motivo tassativo.
2. Prepara la lettera con preavviso e motivo specifico.
3. Invia via PEC/A/R e conserva ricevute.

Risoluzione per inadempimento del conduttore

1. Individua l'inadempimento (es. morosità, violazioni).
2. Diffida/Comunicazione: contesta formalmente i fatti e indica il termine.
3. Comunica risoluzione se persistono i presupposti; conserva prove.
4. Gestisci il rilascio: sopralluogo e verbale.

Accordo consensuale di cessazione

1. Concorda data di rilascio e condizioni.
2. Redigi l'accordo (parti, immobile, data cessazione, eventuali pendenze).
3. Firma delle parti e consegna chiavi con verbale.

Fac-simile (scegli il modello giusto)

1) Recesso convenzionale del locatore (se previsto in contratto)

Oggetto: Recesso del locatore ai sensi della clausola contrattuale – [RIFERIMENTO CLAUSOLA]

Io/Noi, [NOME LOCATORE], C.F. [CODICE FISCALE], comunico/comunichiamo a [NOME CONDUTTORE] il recesso dal contratto di locazione stipulato in data [DATA], relativo all'immobile di [INDIRIZZO], ai sensi della clausola [N°/TITOLO], con preavviso di [NUMERO] mesi e cessazione al [DATA].

Luogo e data,
[FIRMA LOCATORE]

2) Risoluzione per inadempimento (morosità/violazioni)

Oggetto: Risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore

Io/Noi, [NOME LOCATORE], contesto/contesti il seguente inadempimento: [DESCRIZIONE]. Persistendo l'inadempimento nonostante diffida del [DATA], comunico/comunichiamo la risoluzione del contratto con effetto dal [DATA], con invito al rilascio e alla riconsegna chiavi.

Luogo e data,
[FIRMA LOCATORE]

3) Accordo consensuale di cessazione (bozza sintesi)

Le Parti, [LOCATORE] e [CONDUTTORE], convengono di risolvere consensualmente il contratto di locazione relativo all'immobile di [INDIRIZZO] con effetto dal [DATA]. Il conduttore si impegna al rilascio entro tale data. Restano regolate come da punti concordati [ELENCO SINTETICO].

Luogo e data,
[FIRME DI ENTRAMBE LE PARTI]