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Contratto Affitto 4+4

Il contratto di locazione ad uso abitativo più utilizzato in Italia. Durata 4 anni + 4 di rinnovo automatico, con cedolare secca e tutte le clausole aggiornate 2025.

Modello aggiornato 2025
Registrazione assistita
Cedolare secca inclusa
Clausole personalizzabili
Crea il Contratto 4+4

Cos'è il Contratto di Locazione 4+4

Il contratto di affitto 4+4 è la tipologia di locazione ad uso abitativo più diffusa in Italia, disciplinata dalla Legge 431/98. Si caratterizza per una durata iniziale di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, per un totale massimo di 8 anni.

Questo contratto offre il perfetto equilibrio tra flessibilità e stabilità: garantisce al proprietario la possibilità di concordare liberamente il canone di locazione, mentre assicura all'inquilino un periodo sufficientemente lungo per stabilirsi nell'immobile.

Canone libero

Stabilito dalle parti senza vincoli di legge

Durata 4+4 anni

Con possibilità di disdetta alle scadenze

Rinnovo automatico

Se non disdetto, si rinnova per altri 4 anni

Cedolare secca

Aliquota agevolata al 21% per il proprietario

Modelli Professionali Completi: Scegli la Tua Situazione

Modello Professionale Disdetta Locatore

Documento completo con valore legale

Modello professionale per proprietario con tutte le clausole legali, calcolo automatico preavvisi, modalità invio certificate e tutele complete.

Valore Legale
Calcolo Automatico
Tutela Massima
Vai alla Disdetta Locatore
Modello Professionale Disdetta Conduttore

Protezione completa per l'inquilino

Modello completo per inquilino con clausole di tutela, procedure corrette, verifica tempistiche e formulazioni legalmente validate.

Tutela Cauzione
Procedure Corrette
Zero Errori
Vai alla Disdetta Conduttore
Modello Professionale Recesso Locatore

Solo per gravi motivi documentati

Modello rigoroso per recesso proprietario con verifica gravi motivi, procedure inattaccabili e documentazione completa per evitare contenziosi.

Gravi Motivi Validi
Prova Documentale
Rischio Zero
Vai al Recesso Locatore
Modello Professionale Recesso Conduttore

Calcolo penali e clausole ottimizzate

Modello avanzato con calcolo preciso penali, clausole di riduzione per gravi motivi e strategie per minimizzare i costi di uscita.

Calcolo Penali
Clausole Riduzione
Costi Minimi
Vai al Recesso Conduttore

Come Funziona il Contratto 4+4

1

Creazione del Contratto

Compila il modello con i dati di proprietario e inquilino, dettagli dell'immobile e condizioni economiche. Il nostro wizard ti guida passo-passo inserendo automaticamente tutte le clausole obbligatorie.

2

Registrazione

Entro 30 giorni dalla firma, il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Con ContrattoSicuro calcoli automaticamente imposte e tasse, e procedi con la registrazione telematica.

3

Gestione del Rapporto

Durante i 4 anni iniziali, il contratto è vincolante per entrambe le parti. Puoi gestire comunicazioni ISTAT, variazioni e modifiche direttamente dalla piattaforma.

4

Scadenza e Rinnovo

Al termine dei primi 4 anni, se nessuna parte da disdetta (6 mesi prima), il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni alle stesse condizioni.

Vantaggi del Contratto 4+4

Per il Proprietario

Canone di mercato:

libera determinazione del prezzo di locazione

Stabilità reddituale:

4 anni garantiti con possibilità di rinnovo

Cedolare secca:

tassazione agevolata al 21% (vs. IRPEF ordinaria)

Flessibilità fiscale:

scelta tra regime ordinario e cedolare secca

Per l'Inquilino

Stabilità abitativa:

4 anni certi con opzione di altri 4

Tutele legali:

protezione dalle norme sulla locazione

Trasparenza:

contratto registrato con valore legale pieno

Diritto di precedenza:

possibilità di rinnovo alle stesse condizioni

Cosa Include il Nostro Modello

Il nostro fac simile contratto 4+4 include tutte le clausole essenziali:

Dati Anagrafici e Fiscali
  • •Proprietario/i con codici fiscali e dati catastali
  • •Inquilino/i con residenze e riferimenti
  • •Eventuali garanti e loro obbligazioni
Descrizione Immobile
  • •Ubicazione precisa e dati catastali completi
  • •Superficie commerciale e distribuzione vani
  • •Stato di manutenzione e dotazioni
Condizioni Economiche
  • •Canone mensile e modalità di pagamento
  • •Deposito cauzionale (max 3 mensilità)
  • •Clausola di adeguamento ISTAT
  • •Ripartizione spese e imposte
Clausole di Tutela
  • •Destinazione d'uso esclusivamente abitativo
  • •Divieti di sublocazione non autorizzata
  • •Manutenzioni ordinarie e straordinarie
  • •Assicurazioni e responsabilità
Termini di Disdetta
  • •Modalità e tempistiche per la disdetta
  • •Preavviso di 6 mesi per la scadenza
  • •Diritti in caso di vendita dell'immobile
  • •Clausole per gravi motivi

Casi d'Uso e Scenari Pratici

Perfetto per famiglie che cercano stabilità abitativa a lungo termine. La durata 4+4 consente di stabilirsi, iscrivere i figli a scuola e creare radici nel territorio.

Ideale per proprietari che vogliono massimizzare la redditività dell'immobile mantenendo flessibilità fiscale. La cedolare secca garantisce tassazione agevolata e semplificazione amministrativa.

Soluzione ottimale per giovani coppie o professionisti che desiderano "testare" un quartiere prima di un eventuale acquisto. I 4 anni offrono tempo sufficiente per valutare la zona.

Adatto per chi si trasferisce per motivi professionali e ha bisogno di certezza sulla durata della locazione, con possibilità di rinnovo automatico.

Disdetta, Rinnovo e Gestione del Contratto

Disdetta del Contratto 4+4

Disdetta alla Prima Scadenza (4 anni)

  • •
    Preavviso: 6 mesi prima della scadenza
  • •
    Modalità: raccomandata A/R o PEC
  • •
    Motivazione: non richiesta alcuna motivazione specifica
  • •
    Effetti: liberazione dell'immobile alla scadenza

Disdetta per Gravi Motivi

  • •
    Locatore: vendita, necessità personale/familiare, ristrutturazione
  • •
    Conduttore: trasferimento, perdita lavoro, motivi familiari
  • •
    Preavviso: 6 mesi con documentazione probatoria
Rinnovo e Aumenti

Rinnovo Automatico

Se nessuna parte comunica disdetta entro i termini, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni alle medesime condizioni, con possibilità di adeguamento ISTAT del canone.

Aumenti di Canone

  • •
    Con cedolare secca: rinuncia agli aumenti ISTAT
  • •
    Regime ordinario: adeguamento annuale secondo indici ISTAT
  • •
    Accordo tra parti: sempre possibile aumenti concordati

Domande Frequenti sul Contratto 4+4

Il contratto di locazione 4+4 ha durata di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni se nessuna parte comunica disdetta. La durata massima è quindi di 8 anni consecutivi.

La disdetta va comunicata con preavviso di 6 mesi prima della scadenza, tramite raccomandata A/R o PEC. Non è richiesta alcuna motivazione per la disdetta alla scadenza naturale.

La disdetta anticipata è possibile solo per gravi motivi (vendita, necessità famiglia, ristrutturazione per il locatore; trasferimento, perdita lavoro per il conduttore) con 6 mesi di preavviso.

Il costo di registrazione è del 2% del canone annuo (minimo €67) più €16 di bollo ogni 4 facciate. Con cedolare secca si risparmia su IRPEF, addizionali e imposte accessorie.

Con cedolare secca non sono possibili aumenti ISTAT. In regime ordinario è possibile l'adeguamento annuale secondo gli indici ISTAT pubblicati. Aumenti concordati sono sempre possibili.

L'acquirente subentra nel contratto di locazione alle stesse condizioni. L'inquilino ha diritto di precedenza nell'acquisto se il proprietario decide di vendere a terzi.

Dopo 8 anni il contratto non si rinnova automaticamente. È necessario stipulare un nuovo contratto, che può essere ancora 4+4 o di altra tipologia.

La sublocazione è possibile solo con consenso scritto del proprietario. Senza autorizzazione costituisce causa di risoluzione del contratto per inadempimento.

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