Contratto 4+4 (canone libero) 2025: durata, rinnovi, clausole e fac-simile
Il contratto di locazione 4+4 a canone libero offre stabilità con rinnovo automatico, libertà di canone e flessibilità nelle clausole. Scopri durata, rinnovi, recesso e disdetta, clausole essenziali e tutto quello che serve per un contratto conforme 2025.
Checklist documenti per il 4+4
Contratto 4+4 in breve: requisiti e struttura
Il contratto di locazione 4+4 è destinato all'uso abitativo con durata minima legale di 4 anni che si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta motivata del locatore. Offre libertà nella determinazione del canone e stabilità nel rapporto.
Tabella: Durata & Rinnovi
| Fase | Durata | Rinnovo | Disdetta Locatore |
|---|---|---|---|
| Primo periodo | 4 anni | Automatico | Solo per motivi di legge (6 mesi preavviso) |
| Secondo periodo | 4 anni | Su accordo | Libera (6 mesi preavviso) |
| Periodi successivi | 4 anni | Su accordo | Libera (6 mesi preavviso) |
Disdetta del locatore e recesso del conduttore
Disdetta del locatore
Alla prima scadenza può disdire solo per motivi tassativi di legge (L. 431/1998 art. 3): necessità propria o familiare, vendita, ristrutturazione, inadempimenti gravi. Dalla seconda scadenza può non rinnovare liberamente.
Recesso del conduttore
Il conduttore può sempre recedere con 6 mesi di preavviso, anche senza motivi particolari. Per gravi motivi documentati il preavviso può essere ridotto se previsto nel contratto.
Tabella: Chi può fare cosa, tempi e modalità
| Soggetto | Quando | Preavviso | Motivi richiesti |
|---|---|---|---|
| Locatore (1ª scadenza) | Solo alla scadenza | 6 mesi | Sì (tassativi di legge) |
| Locatore (2ª scadenza+) | Solo alla scadenza | 6 mesi | No (libera scelta) |
| Conduttore | Sempre | 6 mesi (riducibile) | No |
Clausole essenziali del 4+4 (modello ragionato)
Un contratto 4+4 ben strutturato deve contenere tutti gli elementi per prevenire controversie e garantire chiarezza nel rapporto.
Elementi identificativi
- • Dati completi delle parti
- • Descrizione e dati catastali immobile
- • Destinazione d'uso abitativa
- • Durata e decorrenza
Aspetti economici
- • Canone mensile e scadenze
- • Deposito cauzionale e regole
- • Ripartizione spese e oneri
- • Clausola aggiornamento ISTAT
Utilizzo e manutenzione
- • Uso consentito e divieti
- • Responsabilità manutenzione
- • Clausole anti-morosità
- • Subaffitto e ospiti
Allegati e adempimenti
- • Verbale di consegna
- • APE (prestazione energetica)
- • Informativa privacy
- • Modalità di comunicazione
Genera il tuo contratto 4+4
Modello conforme 2025 con clausole personalizzabili, verbale di consegna e wizard guidato.
Genera Contratto 4+4Ripartizione spese tra locatore e conduttore
La ripartizione segue principi consolidati: al conduttore le spese per l'uso ordinario, al locatore quelle straordinarie e di proprietà.
Tabella: Ripartizione tipica delle spese
| Voce di spesa | A carico di | Note |
|---|---|---|
| Utenze (luce, gas, acqua) | Conduttore | Consumo effettivo |
| Pulizia parti comuni, portiere | Conduttore | Spese ordinarie |
| Tassa rifiuti (TARI) | Conduttore | Chi detiene l'immobile |
| Manutenzione ascensore | Locatore | Spesa straordinaria |
| Amministratore, assicurazione | Locatore | Spese di proprietà |
| Imposta di registro | Locatore | Salvo patti contrari |
Specifica sempre nel contratto per evitare dispute. Per imposte e registrazione,vedi guida completa.
Deposito cauzionale: come fissarlo e gestirlo
Il deposito cauzionale tutela il locatore da danni e morosità. Non ha limiti legali ma la prassi è 2-3 mensilità con regole chiare di gestione.
Buone pratiche
- • Importo: 2-3 mensilità max
- • Interessi legali se > 1 mensilità
- • Versamento su conto dedicato
- • Criteri di trattenuta espliciti
- • Restituzione entro 60 giorni
Errori da evitare
- • Importi eccessivi (> 3 mensilità)
- • Nessuna regola su interessi
- • Criteri di trattenuta vaghi
- • Versamento in contanti
- • Restituzione senza documenti
Importante: Documenta sempre danni preesistenti nel verbale di consegna per evitare dispute alla restituzione.
Aggiornamento ISTAT nel 4+4
L'aggiornamento ISTAT consente di adeguare il canone all'inflazione. Va pattuito espressamente con indice di riferimento e percentuale.
Esempio di clausola corretta
Nota: Con la cedolare secca si rinuncia all'aggiornamento ISTAT. Per calcoli e formule dettagliate, consulta la guida dedicata all'aggiornamento ISTAT (disponibile prossimamente).
Cedolare secca nel 4+4 (quadro sintetico)
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo che può essere applicato ai contratti 4+4 tra persone fisiche per uso abitativo.
Requisiti 2025
- • Locatore persona fisica
- • Immobile ad uso abitativo
- • Opzione esercitabile in RLI
- • Rinuncia ad aggiornamento ISTAT
Effetti fiscali
- • Sostituisce IRPEF e addizionali
- • Esenzione imposta di registro
- • Esenzione bollo
- • Aliquote agevolate sui canoni
Per aliquote 2025, calcolo convenienza e modalità di esercizio, consulta la guida completa alla cedolare secca.
Registrazione, annualità, proroga e risoluzione
Tutti i contratti 4+4 vanno registrati telematicamente entro 30 giorni dalla stipula. La procedura è obbligatoria e completamente digitalizzata.
Prima registrazione
- • Entro 30 giorni su RLI
- • SPID/CIE obbligatori
- • Imposta o cedolare
- • Bollo virtuale
Annualità successive
- • Entro 30 gg dalla scadenza
- • F24 Elide con codici tributo
- • Solo se non cedolare secca
- • Conservare ricevute
Variazioni
- • Proroga: se accordata
- • Risoluzione: anticipata
- • Cessione: cambio conduttore
- • Comunicazione entro 30 gg
Per procedure dettagliate, codici tributo e calcoli di imposta, consulta le guide specifiche su imposte e registrazione.
Errori frequenti da evitare
Ecco gli errori più comuni da evitare quando si stipula e gestisce un contratto 4+4 a canone libero:
Errori legali
- • Disdetta fuori termine o non motivata
- • Preavviso insufficiente o informale
- • Motivi di disdetta non veritieri
- • Mancata registrazione contratto
Errori fiscali
- • Annualità successive dimenticate
- • Codici tributo sbagliati in F24
- • ISTAT con cedolare secca attiva
- • Conservazione documenti carente
Errori contrattuali
- • Clausola ISTAT ambigua o errata
- • Cauzione senza regole chiare
- • Riparto spese non specificato
- • Verbale di consegna assente
Come evitarli
- • Usa modelli conformi aggiornati
- • Calendario promemoria scadenze
- • Documentazione fotografica
- • Assistenza professionale
Domande frequenti
Tutto quello che devi sapere sul contratto 4+4
Quali sono le differenze pratiche tra contratto 4+4, 3+2 e transitorio?
Il 4+4 ha canone libero e durata di 4 anni + 4 di rinnovo automatico, ideale per stabilità. Il 3+2 ha canone concordato secondo Accordi Territoriali con agevolazioni fiscali ma canone vincolato. Il transitorio dura max 18 mesi per esigenze temporanee documentate. La scelta dipende da obiettivi di reddito, stabilità e situazione fiscale.
Come funziona il rinnovo automatico alla prima e seconda scadenza del 4+4?
Alla prima scadenza (4 anni) il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta motivata del locatore con 6 mesi di preavviso. Alla seconda scadenza (8 anni totali) il locatore può non rinnovare liberamente, sempre con 6 mesi di preavviso. Il conduttore può sempre recedere con preavviso.
Quali sono i motivi di legge per la disdetta del locatore alla prima scadenza?
I motivi sono tassativi: necessità propria o dei familiari entro secondo grado, vendita a terzi (salvo prelazione), ristrutturazione che richiede sgombero, destinazione non abitativa autorizzata, gravi inadempimenti. Il motivo va specificato nella disdetta e rispettato, altrimenti il conduttore ha diritto al risarcimento.
Il conduttore può recedere dal 4+4 senza gravi motivi particolari?
Sì, il conduttore ha sempre facoltà di recesso con 6 mesi di preavviso, anche senza gravi motivi. Se il contratto prevede clausole di recesso agevolato (es. 3 mesi), queste sono valide. Il recesso per gravi motivi (trasferimento, perdita lavoro) è sempre possibile con preavviso ridotto se documentato.
Come e quando decorre il preavviso di disdetta o recesso nel 4+4?
Il preavviso di 6 mesi decorre dalla data di ricezione della comunicazione (raccomandata A/R o PEC). Deve arrivare prima della scadenza naturale. Esempio: contratto scade il 31/12, la disdetta deve essere ricevuta entro il 30/6. La comunicazione deve essere scritta e motivata per il locatore, libera per il conduttore.
Come impostare correttamente la clausola di aggiornamento ISTAT nel 4+4?
Indica l'indice FOI ex-tabacchi ISTAT e la percentuale concordata (spesso 75% o 100%). Esempio: 'Il canone si aggiorna annualmente in base all'indice FOI pubblicato dall'ISTAT, nella misura del 75%'. Specifica decorrenza e modalità di calcolo. Evita formule ambigue che generano dispute.
Deposito cauzionale nel 4+4: importo massimo, interessi e restituzione?
Non c'è limite legale, ma la prassi è 2-3 mensilità. Se superiore a una mensilità, produce interessi legali. Si restituisce entro 60 giorni dalla riconsegna, dedotte eventuali trattenute per danni o morosità documentate. Meglio versarlo su conto dedicato e concordare criteri di trattenuta chiari.
Come si ripartiscono le spese tra locatore e conduttore nel 4+4?
Conduttore: spese ordinarie (pulizia scale, piccole riparazioni, utenze), tassa rifiuti. Locatore: spese straordinarie (ascensore, tetto, impianti), amministratore, assicurazione fabbricato. L'imposta di registro spetta al locatore, salvo patti contrari. Dettagliare sempre nel contratto per evitare dispute.
Posso optare per la cedolare secca in un contratto 4+4?
Sì, se il locatore è persona fisica e l'immobile è ad uso abitativo. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Si esercita in fase di registrazione o successivamente. Comporta rinuncia all'aggiornamento ISTAT e non è cumulabile con detrazioni per ristrutturazioni sullo stesso immobile.
Registrazione del 4+4: cosa serve e dove si fa online?
Entro 30 giorni su piattaforma RLI dell'Agenzia Entrate con SPID/CIE. Serve: contratto firmato, dati catastali, codice fiscale parti, APE. Si paga imposta di registro (o si opta per cedolare) e bollo virtuale. Annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza annuale con F24 Elide.
Clausole di tutela per morosità: cosa può inserire il locatore?
Risoluzione per morosità superiore a 20 giorni, solidarietà di eventuali cointestatari, fideiussione bancaria alternativa al deposito, diritto di ispezione con preavviso, clausola penale per ritardi nei pagamenti (entro limiti ragionevoli). Evitare clausole vessatorie o contrarie alla legge.
È possibile subaffittare l'immobile in un contratto 4+4?
Solo con consenso scritto del locatore. Il subaffitto parziale (parte dell'immobile) è più facilmente autorizzabile. Il canone di subaffitto non può superare quello del contratto principale. Il conduttore rimane responsabile verso il locatore. Meglio disciplinare espressamente modalità e limiti nel contratto.
Come documentare lo stato dell'immobile nel 4+4?
Verbale di consegna dettagliato con descrizione stanza per stanza, allegando foto datate e firmate da entrambe le parti. Indicare stato di pavimenti, pareti, impianti, infissi, elettrodomestici. Ripetere alla riconsegna per verificare usura normale vs. danni. Conservare per tutta la durata del rapporto.
Cosa succede se il locatore non rispetta i motivi di disdetta dichiarati?
Il conduttore ha diritto al risarcimento (18 mensilità dell'ultimo canone) o alla restituzione dell'immobile se non utilizzato per il motivo dichiarato entro il termine pattuito. Può agire in giudizio per far valere i propri diritti. Il locatore deve provare l'effettivo utilizzo conforme al motivo di disdetta.
Guide correlate
Crea ora il tuo Contratto 4+4
Modello conforme 2025 con clausole personalizzabili, verbale di consegna incluso e wizard guidato. Assistenza step-by-step e sicurezza garantita.
Avvertenza Legale Importante
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere informativo generale e non sostituiscono la consulenza legale professionale. La normativa in materia di locazioni può variare e subire modifiche nel tempo.
Per situazioni specifiche o dubbi particolari, si raccomanda di consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un consulente qualificato. ContrattoSicuro.it non si assume responsabilità per decisioni prese sulla base di queste informazioni.