Locazione commerciale 6+6 (2025): durata, rinnovi, recesso e fac-simile
Guida completa alla locazione commerciale 6+6 ex L. 392/1978: durata e rinnovi automatici, recesso per gravi motivi, diniego del locatore, indennità per perdita di avviamento, aggiornamento ISTAT e fac-simile contratto.
Checklist contrattuale
Durata, rinnovi e diniego del locatore
La locazione commerciale 6+6 ha durata minima di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6 anni (artt. 27-28 L. 392/1978). Il locatore può negare il rinnovo solo per motivi specifici previsti dall'art. 29, comunicandolo con preavviso scritto nei termini di legge.
| Evento | Tempi | Modalità |
|---|---|---|
| Prima scadenza | 6 anni dalla stipula | Rinnovo automatico salvo diniego |
| Diniego locatore | Preavviso nei termini | Raccomandata A/R per motivi art. 29 |
| Rinnovo automatico | Altri 6 anni | Stesse condizioni contrattuali |
| Seconda scadenza | 12 anni dalla stipula | Libera cessazione o nuovo accordo |
Recesso del conduttore per gravi motivi
Il conduttore può recedere per gravi motivi (art. 27 L. 392/1978): fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti. Richiede preavviso di 6 mesi con raccomandata A/R o PEC.
Esempi di gravi motivi
- • Gravi problemi di salute documentati
- • Perdita significativa e duratura di reddito
- • Trasferimento lavorativo obbligato
- • Crisi aziendale comprovata da documentazione
- • Eventi straordinari e imprevedibili
Modello lettera di recesso
Esempio di comunicazione (personalizzare secondo il caso specifico):
Raccomandata A/R / PEC
Alla Spett.le [NOME LOCATORE]
OGGETTO: Recesso per gravi motivi - Contratto locazione commerciale
Con la presente comunico il recesso dal contratto di locazione dell'immobile sito in [INDIRIZZO] per gravi motivi sopravvenuti:
[DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI GRAVI MOTIVI]
Il recesso avrà efficacia decorsi 6 mesi dalla presente, ossia il [DATA].
Distinti saluti, [FIRMA]
Aggiornamento ISTAT nel commerciale
Per i contratti commerciali si applica generalmente il 75% dell'indice FOI (ex tabacchi) annuale, salvo diverso accordo contrattuale. L'aggiornamento opera sul canone dell'anno precedente.
Esempio di clausola ISTAT commerciale
"Il canone sarà aggiornato annualmente applicando il 75% della variazione dell'indice FOI pubblicato dall'ISTAT, con riferimento al mese di [MESE] dell'anno precedente rispetto a quello di riferimento iniziale."
Per calcoli dettagli e formule specifiche:Guida disponibile prossimamente - Aggiornamento ISTAT (commerciale)
Indennità per perdita di avviamento (art. 34)
Quando il locatore nega il rinnovo senza inadempimento del conduttore, è dovuta un'indennità pari a18 mensilità dell'ultimo canone (21 per attività a contatto diretto col pubblico).
| Caso | Indennità | Note |
|---|---|---|
| Diniego senza inadempimento | 18 mensilità | Attività generiche |
| Attività contatto pubblico | 21 mensilità | Bar, ristoranti, negozi al dettaglio |
| Inadempimento conduttore | Non dovuta | Morosità, violazioni contrattuali |
| Recesso conduttore | Non dovuta | Anche per gravi motivi |
| Uso personale locatore | Non dovuta | Se per sé o congiunti |
Per casi particolari e calcolo dettagliato:Guida disponibile prossimamente - Indennità di avviamento
Domande frequenti
Tutto quello che devi sapere sulla locazione commerciale 6+6
Differenza tra 6+6 e altre forme di locazione uso diverso?
Il 6+6 commerciale ex L. 392/1978 garantisce durata minima di 6 anni con rinnovo automatico di altri 6, tutele per l'avviamento e regole specifiche per recesso/diniego. Altri contratti uso diverso (transitori, brevi) hanno durate e tutele ridotte, senza diritto all'indennità per perdita di avviamento.
Quando il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza?
Il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dall'art. 29 L. 392/1978: uso personale o del coniuge/parenti, demolizione/ristrutturazione integrale, grave inadempimento del conduttore. Il diniego deve essere comunicato con preavviso scritto nei termini di legge, altrimenti il contratto si rinnova automaticamente.
Cosa sono i gravi motivi per il recesso del conduttore?
I gravi motivi sono fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti dopo la stipula: gravi problemi di salute, perdita significativa di reddito, trasferimento lavorativo obbligato, crisi aziendale documentata. Non sono gravi motivi le scelte commerciali volontarie o le difficoltà economiche ordinarie.
Il recesso senza gravi motivi è valido se pattuito in contratto?
Sì, le parti possono concordare clausole di recesso convenzionale (es. recesso libero con preavviso). Tuttavia, tali clausole non possono essere imposte unilateralmente e devono rispettare l'equilibrio contrattuale. Il recesso convenzionale non richiede la dimostrazione di gravi motivi ma segue i termini pattuiti.
Come si calcola l'aggiornamento ISTAT nel commerciale?
Per i contratti commerciali si applica generalmente il 75% dell'indice FOI (ex tabacchi) annuale, salvo diverso accordo. L'aggiornamento si calcola sul canone dell'anno precedente moltiplicato per la percentuale ISTAT ridotta. Alcuni contratti possono prevedere percentuali diverse o escludere l'aggiornamento.
Indennità per perdita di avviamento: quando spetta e quando no?
Spetta quando il locatore nega il rinnovo senza inadempimento del conduttore: 18 mensilità (21 per attività a contatto col pubblico). Non spetta se: conduttore inadempiente, recesso volontario del conduttore, locatore usa l'immobile per sé/famiglia, demolizione/ristrutturazione integrale dell'edificio.
Cessione d'azienda: il locatore può opporsi?
No, l'art. 36 L. 392/1978 riconosce al conduttore il diritto di cedere il contratto insieme all'azienda. Il locatore non può opporsi ma deve essere informato entro termini specifici. Il cedente rimane responsabile solidalmente per le obbligazioni verso il locatore, salvo liberazione espressa.
Subaffitto: quando è possibile nel commerciale?
La sublocazione parziale è possibile se collegata alla cessione di ramo d'azienda o quote societarie. La sublocazione totale è generalmente vietata salvo consenso del locatore. Il subaffitto deve rispettare la destinazione d'uso originaria e non può superare il canone principale.
Entro quando registrare e come gestire le annualità successive?
Registrazione entro 30 giorni dalla stipula tramite RLI. Le annualità successive si pagano entro 30 giorni dalla scadenza anniversaria con F24 Elide. Per i contratti commerciali non si applica la cedolare secca, quindi sono dovute imposta di registro e bollo secondo le aliquote vigenti.
Canone in deroga alle tariffe: è possibile? Quali limiti?
I contratti commerciali hanno canone libero, non vincolato a tariffe o accordi territoriali. Le parti possono concordare qualsiasi importo, clausole di adeguamento (ISTAT, fatturato) e modalità di pagamento. L'unico limite è l'equilibrio contrattuale e l'assenza di vessatorietà nelle clausole.
Migliorie del conduttore: chi paga e cosa succede alla fine?
Le migliorie sono a carico del conduttore salvo diverso accordo. Alla scadenza, le opere non amovibili restano al locatore senza indennizzo, salvo patto contrario. Il conduttore può rimuovere solo gli impianti amovibili senza danneggiare l'immobile. È consigliabile disciplinare la materia in contratto.
Prelazione e riscatto se l'immobile viene venduto?
Il conduttore ha diritto di prelazione (artt. 38-40 L. 392/1978) se il locatore vende l'immobile. Deve essere informato del prezzo e condizioni, ha 60 giorni per decidere. Se la vendita avviene senza rispettare la prelazione, il conduttore può riscattare l'immobile dall'acquirente alle stesse condizioni.
Deposito cauzionale: importo e modalità di restituzione?
Il deposito commerciale è solitamente pari a 3-6 mensilità, ma non ci sono limiti legali. Deve essere versato su conto fruttifero, con interessi al conduttore. Va restituito entro tempi ragionevoli dalla riconsegna, previa verifica dello stato dell'immobile e compensazione di eventuali crediti del locatore.
Passaggio da uso diverso a abitativo: cosa comporta?
Il cambio di destinazione d'uso richiede: verifica urbanistica/edilizia, eventuale autorizzazione comunale, modifica catastale se necessaria, nuovo contratto con disciplina L. 431/1998. Il passaggio comporta perdita delle tutele commerciali (indennità avviamento, durata 6+6) e applicazione del regime abitativo.
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