Cedolare secca 2025: come funziona, aliquote, requisiti e quando conviene
Questa guida spiega cos'è la cedolare secca, chi può sceglierla, con quali aliquote si applica nel 2025 e come esercitare o revocare l'opzione (anche via RLI-web). Trovi gli effetti su imposta di registro/bollo e sull'aggiornamento ISTAT, esempi di calcolo e FAQ. In fondo, i modelli e la compilazione guidata su ContrattoSicuro.it.
Key facts
| Voce | Dettaglio |
|---|---|
| Regime | Opzionale per persone fisiche che locano abitazioni fuori impresa. |
| Aliquote 2025 | 21% (canone libero) · 10% (concordato, ambito previsto) · Locazioni brevi 26%/21% (1 sola unità). |
| Si sceglie | In registrazione o annualità successive; anche su RLI-web. |
| Effetti | Sostituisce IRPEF/addizionali; esenta da registro e bollo su registrazione/adempimenti. |
| ISTAT | Con l'opzione si rinuncia agli aggiornamenti del canone (per la durata dell'opzione). |
| Affitti brevi | Aliquota 26%; 21% se riferiti a una sola unità per periodo d'imposta. |
Cos'è e chi può sceglierla
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che il locatore persona fisica può applicare ai canoni di locazione abitativa percepiti al di fuori dell'attività d'impresa. Sostituisce IRPEF e relative addizionali, nonché imposta di registro e bollo su registrazioni, proroghe, cessioni e risoluzioni.
Aliquote 2025 (panoramica chiara)
Contratti a canone libero (4+4)
Contratti a canone concordato (3+2) nei casi/ambiti territoriali previsti
Locazioni brevi (26% generale, 21% se una sola unità per periodo)
Nota commerciale (stato al 2025): l'estensione strutturale della cedolare a immobili commerciali è oggetto di delega fiscale (non operativa finché non attuata). Verificare aggiornamenti normativi.
Effetti pratici dell'opzione
Registro e bollo
Non dovuti su registrazione e adempimenti successivi (proroga/cessione/risoluzione) finché è attiva la cedolare.
ISTAT
Il locatore rinuncia all'aggiornamento del canone.
Durata vincolante
L'opzione vale per l'annualità; può essere confermata/revocata nelle annualità successive o alla proroga.
Come si sceglie o si revoca
- 1
Controlla i requisiti
Locatore persona fisica; immobile abitativo; fuori impresa.
- 2
Valuta la convenienza
Confronta l'aliquota cedolare (21% o 10%) con la tua tassazione IRPEF ordinaria per verificare il risparmio.
- 3
In registrazione
Seleziona "cedolare secca" nel flusso di registrazione (sportello o RLI-web).
- 4
Nelle annualità successive
Conferma/attiva l'opzione alla scadenza dell'annualità.
- 5
In proroga
Ricorda di confermare l'opzione entro i termini di proroga.
- 6
Revoca
Possibile nelle annualità successive (torni al regime ordinario da quell'annualità).
- 7
Pagamenti
L'imposta sostitutiva si versa con acconto/saldo come da scadenze fiscali (coerenti con l'annualità).
- 8
Conserva le ricevute
Protocollo RLI, quietanze, F24.
Calcolo: come si determina l'imposta
Formula di calcolo
Base imponibile: il canone annuo pattuito (nei limiti di legge/Accordi per il concordato).
Imposta: aliquota applicata alla base (21% o 10%; affitti brevi 26%/21% caso 1 solo immobile).
Esempio logico
CANONE_ANNUO = X
ALIQUOTA = 0,21 (o 0,10; affitti brevi 0,26/0,21)
IMPOSTA = CANONE_ANNUO × ALIQUOTA
In regime ordinario (IRPEF), la tassazione segue scaglioni/addizionali e regole base imponibile; con cedolare hai un'imposta fissa sul canone, ma niente aggiornamento ISTAT e niente detrazioni su quel reddito. Valutare caso per caso.
Quando conviene (criteri decisionali chiari)
| Conviene tipicamente se: | Può non convenire se: |
|---|---|
|
|
Errori da evitare (checklist rapida)
- •
Dimenticare di confermare l'opzione in proroga.
- •
Supporre il 10% ovunque: verificare Accordi Territoriali/Comune.
- •
Dimenticare che registro/bollo non si pagano con cedolare (ma tornano se revocata).
- •
Ignorare la rinuncia ISTAT mentre si applica la cedolare.
- •
Confondere regole affitti brevi (26%/21% 1 sola unità) con le locazioni ordinarie.
Modelli e strumenti
FAQ
Chi può scegliere la cedolare secca?
Persone fisiche che locano abitazioni fuori impresa.
Quali sono le aliquote 2025?
21% per canone libero, 10% per canone concordato (ambito previsto), affitti brevi 26% o 21% se una sola unità per periodo d'imposta.
Si paga registro e bollo?
No, con cedolare attiva su registrazione e adempimenti.
Posso scegliere dopo la registrazione?
Sì, nelle annualità successive o in proroga.
Posso aggiornare il canone ISTAT?
No, finché è attiva la cedolare.
Affitti brevi: che aliquota?
26% in generale, 21% se riferiti a una sola unità per periodo d'imposta.
Negozi/uffici: si può?
Un'estensione strutturale è in delega fiscale (non operativa finché non attuata).
Scegli la cedolare secca in modo corretto
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