Contratto Transitorio: quando si usa, durata, requisiti e fac-simile (2025)

Il contratto di locazione ad uso transitorio serve per esigenze temporanee di locatore o conduttore, con regole speciali su durata, requisiti e canone. In questa guida trovi quando usarlo, quanto può durare, come documentare la transitorietà, registrazione e cedolare secca, recesso e il fac-simile ministeriale.

Scheda sintetica: Contratto Transitorio

Voce	Dettaglio
Norma base	L. 431/1998, art. 5 + DM 16/01/2017 (modelli e criteri); Allegato B è il fac-simile ufficiale
Durata	Max 18 mesi, scadenza automatica; niente rinnovo tacito. Alcune clausole non si applicano se ≤ 30 giorni
Transitorietà	Motivi concreti e temporanei delle parti; se >30 gg documentazione da allegare
Sanzione	Se mancano requisiti/modalità, il contratto si riconduce al 4+4; possibili tutele per l'inquilino
Canone	Per comuni con Accordi Territoriali, canone determinato come da accordo; altrove libero
Cedolare secca	Applicabile ai transitori abitativi (persone fisiche); sostituisce IRPEF/registro/bollo, con rinuncia ISTAT
Recesso conduttore	Ammesso per gravi motivi con preavviso (contrattuale)

1) Quando si usa davvero il transitorio

Si adotta quando esistono esigenze abitative temporanee (di locatore o conduttore) da dichiarare nel contratto; per durate oltre 30 giorni, tali esigenze vanno documentate con allegati (es. trasferimento temporaneo, lavori sull'immobile, rientro a breve, ecc.).

Il quadro è definito da L. 431/1998, art. 5 e dal DM 16/01/2017 che rende obbligatori i contratti-tipo (Allegato B).

2) Durata, scadenza e proroga

Durata massima: 18 mesi. Alla scadenza cessa senza disdetta e non si rinnova tacitamente. Eventuali proroghe non possono superare il tetto complessivo.

Durate brevi (≤30 giorni): il modello prevede esclusioni per alcuni articoli; resta necessario motivare la transitorietà nel testo contrattuale.

Se dichiarata necessità del locatore e non la rispetta: l'inquilino ha diritto al ripristino della locazione (regime ordinario) o a tre mensilità dell'ultimo canone.

3) Requisiti e prova della "transitorietà"

Motivo concreto e temporaneo (non turistico) della parte che lo invoca, indicato in contratto.Documentazione obbligatoria se >30 giorni (es. lettera azienda, certificazioni, precontratti, ecc.).

Assistenza delle organizzazioni di proprietà/inquilini è facoltativa ma prevista dal DM/Accordi.

Importante: Se mancano modalità/requisiti del DM/Accordi, il contratto è ricondotto al 4+4 (art. 2, co. 1, L. 431/98).

Fac-simile (mini-template + link al modello ufficiale)

Fac-simile sintetico (campi in MAIUSCOLO)
Usa questo come traccia operativa. Per il testo completo, fai riferimento al modello ministeriale (Allegato B, DM 16/01/2017).

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO (Allegato B DM 16/01/2017)

Tra: [NOME LOCATORE], C.F. [______], e [NOME CONDUTTORE], C.F. [______]

Immobile: [INDIRIZZO], dati catastali [______]

Durata: dal [DATA] al [DATA] (max 18 mesi, scadenza senza disdetta)

Esigenza transitoria: [DESCRIZIONE SPECIFICA]; (allego documenti se >30 giorni)

Canone: [IMPORTO], modalità pagamento [______]; (se in Comune con Accordo: come da Accordo Territoriale)

Deposito cauzionale: [N°] mensilità, con interessi legali

Recesso conduttore: per gravi motivi, preavviso di [N°] mesi

Oneri accessori: come Tabella Allegato D DM 16/01/2017

Registrazione: a cura del locatore; se cedolare secca, non dovuti registro/bollo

Firma locatore ________ Firma conduttore ________

Domande frequenti

Tutto quello che devi sapere sul contratto transitorio

Qual è la durata massima del contratto transitorio?

La durata massima è di 18 mesi. Il contratto cessa automaticamente alla scadenza senza necessità di disdetta. Se la durata è di 30 giorni o meno, alcune clausole del modello ministeriale non si applicano, ma il motivo di transitorietà deve comunque essere indicato nel contratto.

Come si dimostra la transitorietà dell'esigenza abitativa?

Bisogna indicare il motivo specifico nel contratto (es. trasferimento temporaneo per lavoro, lavori sull'immobile, rientro programmato). Se la durata supera i 30 giorni, è obbligatorio allegare documentazione che provi l'esigenza (lettere aziendali, certificazioni, precontratti, ecc.).

Cosa succede se mancano i requisiti di transitorietà?

Il contratto viene automaticamente ricondotto al regime ordinario 4+4 secondo l'art. 2, co. 1 della L. 431/1998. Inoltre, se il locatore non rispetta il motivo dichiarato, l'inquilino ha diritto al ripristino della locazione ordinaria o al risarcimento fino a tre mensilità dell'ultimo canone.

Si può applicare la cedolare secca al contratto transitorio?

Sì, la cedolare secca è applicabile ai contratti transitori abitativi stipulati tra persone fisiche. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo, ma comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT. Le aliquote sono le stesse dei contratti ordinari.

Come si registra il contratto transitorio?

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula tramite la piattaforma RLI dell'Agenzia delle Entrate. È possibile scegliere il regime ordinario (con imposta di registro) o optare per la cedolare secca. Il bollo è virtuale per le registrazioni telematiche.

Il conduttore può recedere dal contratto transitorio prima della scadenza?

Sì, il conduttore può recedere per gravi motivi con il preavviso previsto nel contratto (solitamente 1-3 mesi). I gravi motivi devono essere documentati e includono situazioni come perdita del lavoro, trasferimento imprevisto, problemi di salute o altre circostanze non prevedibili al momento della stipula.