Contratto 3+2 (Canone Concordato) 2025: calcolo, Accordi Territoriali e agevolazioni
Cos'è il canone concordato 3+2, come si calcola con gli Accordi Territoriali (superfici/coefficenti), quando serve l'attestazione di rispondenza e quali agevolazioni fiscali sono previste. Modelli di comunicazione e checklist.
Quando scegliere il 3+2 (e quando no)
• vuoi affittare a canone stabile con minore rischio di sfitto
• nel tuo Comune l'Accordo consente un canone in linea col mercato della zona
• puntate alle agevolazioni fiscali collegate al canone concordato
• il range dell'Accordo ti abbassa troppo il canone
• non ti servono le agevolazioni e preferisci maggiore flessibilità sul canone
Accordi Territoriali: come funzionano
Ogni Comune (o area omogenea) adotta un Accordo Territoriale che stabilisce:
Ogni Accordo è diverso. Scarica quello del tuo Comune (o Comune capoluogo/area omogenea) e usa solo le sue regole.
Calcolo del canone: metodo passo-passo
Superficie di riferimento
- 1. Parti dalla superficie principale (spesso calpestabile).
- 2. Applica i coefficienti dell'Accordo a balconi, terrazzi, cantina, box, posto auto, giardino → ottieni la superficie convenzionale (se prevista).
Seleziona la fascia €/m²
- 3. Individua zona/quartiere nel tuo Accordo e prendi la forchetta €/m² (min–max).
- 4. Scegli un punto coerente nella forchetta in base a stato e contesto.
Applica correttivi
- 5. Aggiungi o sottrai maggiorazioni/minorazioni previste (ascensore, arredo, pertinenze, efficienza energetica, durata, ecc.).
- 6. Rispetta sempre limiti minimi/massimi dell'Accordo.
Ottieni il canone
- 7. Canone annuo = €/m² scelto × superficie (convenzionale o calpestabile secondo Accordo) ± correttivi.
- 8. Canone mensile = canone annuo / 12.
- 9. Verifica clausole dell'Accordo su arrotondamenti, decorrenza e aggiornamento.
Se il tuo Comune richiede l'Attestazione di Rispondenza, prepara un prospetto di calcolo (tabelle + fonti) da far vidimare all'associazione firmataria.
Attestazione di Rispondenza
Documento rilasciato da associazioni (proprietari/inquilini) firmatarie dell'Accordo, che certifica che contratto e canone rispettano le regole locali.
Spesso necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali e per evitare contestazioni in registrazione o in sede di controllo.
Porta bozza contratto, prospetto calcolo (superfici/coeff.) e documenti dell'immobile. L'associazione rilascia l'attestazione (di solito con bollino/modulo dedicato).
Clausole essenziali per un 3+2 "a prova di Accordo"
Errori frequenti (e come evitarli)
Usare metri sbagliati (commerciali al posto dei convenzionali): leggi la definizione dell'Accordo.
Dimenticare pertinenze o coefficenti → canone fuori forchetta.
ISTAT scritto "a caso" (100% o automatico) mentre l'Accordo impone limiti/forme precise.
Registrare senza Attestazione dove è richiesta → rischio perdita agevolazioni.
Riparto spese non conforme all'Accordo → contestazioni e richieste di rimborso.
Non conservare prospetto di calcolo e fonti → difficile difendersi in controllo.
FAQ
Il 3+2 è obbligatoriamente a canone "calmierato"?
Sì. Il canone va calcolato secondo l'Accordo del Comune; uscire dalla forchetta comporta perdita delle agevolazioni e possibili contestazioni in registrazione.
Serve sempre l'Attestazione di Rispondenza?
Molti Comuni la richiedono per fruire delle agevolazioni e per la registrazione senza rilievi. Anche dove non fosse formalmente necessaria, è consigliata per prova di conformità.
Come si aggiorna il canone ogni anno?
Secondo le regole dell'Accordo (indice, percentuale e modalità automatica o su richiesta). Usa la guida ISTAT abitativo linkata sopra.
Posso fare un 3+2 con arredo?
Sì: l'arredo incide come maggiorazione o correttivo se previsto dall'Accordo. Indicalo in contratto e nel prospetto per l'Attestazione.
Quali agevolazioni fiscali ci sono?
Di norma il 3+2 consente benefici (es. cedolare secca agevolata, agevolazioni IMU deliberate dal Comune e detrazioni per inquilini con requisiti). Vedi le guide fiscali aggiornate per aliquote, codici e requisiti.
Cosa succede alle scadenze 3 e 5 anni?
A 3 anni il contratto si rinnova per 2 salvo disdetta motivata del locatore nei casi di legge. A 5 anni si rinnova secondo le regole della L. 431/1998 salvo accordo diverso conforme.
Interlink utili (cluster Locazione Abitativa)
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