Indennità per perdita di avviamento (2025): quando spetta e come si calcola
Guida 2025 a requisiti, misura (18/21 mensilità), raddoppio entro 12 mesi, richiesta e pagamento. Modello fac-simile incluso.
Tabella rapida: spetta / non spetta / quanto
| Situazione | Spetta? | Quanto |
|---|---|---|
| Negozio, bar, ristorante + diniego locatore | ✓ Sì | 18 mensilità (21 se rinnovo automatico) |
| Ufficio/magazzino senza pubblico | ✗ No | - |
| Attività con pubblico + morosità | ✗ No | - |
| Stessa attività entro 12 mesi | ✓ Sì | Importo base × 2 |
| Recesso volontario conduttore | ? Valutare | Solo se per giusta causa grave |
Requisiti essenziali per averne diritto
L'indennità per perdita di avviamento spetta esclusivamente quando ricorrono tutti questi presupposti:
- Attività con contatto col pubblico: commercio, artigianato, servizi diretti alla clientela (no uffici/magazzini)
- Diniego di rinnovo del locatore: non spetta per recesso volontario del conduttore
- Assenza di inadempimenti: nessuna morosità o violazione contrattuale
- Effettiva creazione di avviamento: l'attività deve aver generato valore commerciale nel tempo
Importante: Anche una piccola morosità fa decadere completamente il diritto. Il pagamento deve essere sempre regolare per tutta la durata del contratto.
Misura: 18 o 21 mensilità? E quando raddoppia
La misura dell'indennità varia in base al tipo di contratto e alle circostanze successive al rilascio:
18 mensilità (regola generale)
Per contratti 6+6 standard o quando il locatore può liberamente decidere sul rinnovo
21 mensilità
Quando il contratto prevede espressamente il rinnovo automatico (tacita rinnovazione) e il locatore lo nega
Raddoppio dell'indennità
L'indennità raddoppia se entro 12 mesi dal rilascio, nei locali inizia la stessa attività o un'attività analoga. Il termine di 12 mesi decorre dalla data di effettivo rilascio dell'immobile.
Calcolo pratico (HowTo in 4 step)
- 1
Verifica i requisiti
Controlla se hai diritto all'indennità: attività con contatto col pubblico, assenza di inadempimenti, diniego di rinnovo del locatore.
- 2
Calcola l'importo base
Moltiplica l'ultimo canone mensile per 18 mensilità (21 se il contratto prevede rinnovo automatico). Usa l'ultimo canone in vigore.
- 3
Verifica il raddoppio
Monitora cosa accade nei locali entro 12 mesi. Se inizia la stessa attività o analoga, l'indennità raddoppia.
- 4
Formula la richiesta
Invia richiesta scritta prima del rilascio, via PEC o raccomandata A/R, con calcolo dettagliato e documentazione.
Esempio rapido
Bar con canone € 2.000/mese, contratto 6+6, diniego del locatore: indennità = € 2.000 × 18 = € 36.000. Se entro 12 mesi apre un altro bar: € 72.000.
Come richiederla (modello incluso)
Tempistica e modalità
La richiesta va inviata prima del rilascio dell'immobile, preferibilmente via PEC o raccomandata A/R, indicando importo dettagliato e causale (art. 34 L. 392/1978).
Documenti necessari
- Copia del contratto di locazione
- Prova dei canoni regolarmente pagati
- Documentazione dell'attività con contatto col pubblico
- Eventuale prova di nuova attività nei locali (per raddoppio)
Principio del pagamento condizionato
Il rilascio dell'immobile è subordinato al pagamento o deposito dell'indennità. In caso di esecuzione forzata, il conduttore può richiedere la sospensione dello sfratto fino al soddisfacimento del credito.
Modello richiesta indennità (fac-simile)
Spett.le [Nome Locatore],
in riferimento al contratto di locazione ad uso diverso del [data], avente ad oggetto l'immobile sito in [indirizzo completo], con scadenza [data scadenza], con la presente Le comunico che alla scadenza naturale del contratto non intendo rinnovarlo.
Nei locali in questione ho svolto attività di [descrizione attività] con contatto diretto con la clientela, come comprovato da [documenti/autorizzazioni].
Pertanto, ai sensi dell'art. 34 della L. 392/1978, Le richiedo il pagamento dell'indennità per perdita di avviamento pari a:
€ [importo] ([18/21] mensilità × € [canone mensile])
Coordinate IBAN per il pagamento: [IBAN]
Il rilascio dei locali sarà subordinato al pagamento dell'indennità sopra quantificata.
Resto in attesa di riscontro e mi riservo ogni azione a tutela dei miei diritti.
Distinti saluti.
[Data e Firma]
FAQ
Chi ha diritto all'indennità di avviamento?
Solo i conduttori che svolgono attività con contatto diretto col pubblico (commercio, artigianato, servizi), in locali dove l'attività crea valore di avviamento, purché in regola coi pagamenti e in caso di diniego di rinnovo da parte del locatore. Non spetta per uffici, magazzini o attività senza clientela fisica.
Come si calcola l'importo: 18 o 21 mensilità?
La misura base è 18 mensilità dell'ultimo canone annuo. Diventa 21 mensilità quando il contratto prevede espressamente il rinnovo automatico (clausola di tacita rinnovazione) e il locatore nega il rinnovo. Si considera l'ultimo canone annuo in vigore, senza adeguamenti ISTAT futuri.
Quando l'indennità si raddoppia?
L'indennità raddoppia se entro 12 mesi dal rilascio, nei locali inizia la stessa attività o un'attività analoga a quella del conduttore uscente. Occorre dimostrare la destinazione d'uso effettiva, non quella dichiarata. Il termine decorre dalla data di effettivo rilascio dei locali.
La morosità fa perdere il diritto?
Sì, anche una piccola morosità o inadempimento fa decadere completamente il diritto all'indennità. Il conduttore deve essere rigorosamente in regola con tutti gli obblighi contrattuali. Non rilevano le contestazioni su spese accessorie se i canoni base sono regolarmente pagati.
Entro quando va richiesta l'indennità?
La richiesta deve essere formulata prima del rilascio dell'immobile, preferibilmente via PEC o raccomandata A/R. È consigliabile inviarla subito dopo aver ricevuto la disdetta del locatore, per costituire prova tempestiva della richiesta e facilitare l'eventuale azione giudiziale.
Cessione d'azienda e subentro: incide sul diritto all'indennità?
La cessione d'azienda con subentro nel contratto (art. 36 L. 392/1978) non fa perdere il diritto futuro all'indennità, che spetterà al cessionario in caso di diniego di rinnovo. Tuttavia, se la cessione avviene in prossimità della scadenza con l'accordo del locatore, occorre valutare se sussistano i presupposti per l'indennità (continuità dell'avviamento, effettività dell'attività del cessionario). La giurisprudenza valuta caso per caso la genuinità dell'operazione per evitare abusi.
Profili fiscali: è reddito? IVA? Come si dichiara?
L'indennità di avviamento ha natura risarcitoria e generalmente non costituisce ricavo imponibile per il percettore, ma può avere rilevanza ai fini delle imposte dirette in base alla natura dell'attività. Per l'IVA, non è operazione imponibile se corrisposta per perdita dell'avviamento. Tuttavia, la materia è complessa e la qualificazione può variare in base alle circostanze specifiche. È fortemente consigliabile consultare un commercialista per la corretta gestione fiscale e dichiarativa dell'indennità ricevuta.
Posso transare su importo e tempi? Suggerimenti pratici
Sì, è possibile transigere sull'importo e sulle modalità di pagamento, purché la rinuncia non sia vessatoria o sproporzionata. Strategie negoziali: rateizzazione del pagamento, riduzione concordata dell'importo in cambio di tempi certi, compensazione con depositi cauzionali, dilazione del rilascio. È consigliabile formalizzare l'accordo per iscritto e valutare la convenienza rispetto all'azione giudiziale. Attenzione a non accettare rinunce preventive nel contratto iniziale, che sono nulle.
Cosa scrivere nella lettera di richiesta: elementi minimi
Elementi essenziali: identificazione del contratto (dati catastali, durata, parti), natura dell'attività svolta con contatto col pubblico, assenza di inadempimenti, diniego di rinnovo del locatore, calcolo dettagliato dell'indennità (18 o 21 mensilità), eventuale raddoppio se applicabile, coordinate IBAN per il pagamento, invito al pagamento prima del rilascio, riserva di azioni legali. Allegare: copia contratto, prove dell'attività, documentazione pagamenti regolari. Inviare via PEC o raccomandata A/R per costituire prova della richiesta tempestiva.
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