Aggiornamento ISTAT locazioni commerciali:(75% o 100%) calcolo anche retroattivo
Guida pratica 2025: indice FOI ex tabacchi, clausole 75% o 100%, decorrenza, richiesta scritta, calcolo anno per anno e arretrati. Esempi e modelli.
Che cos'è e quando si applica
L'aggiornamento ISTAT adegua il canone di locazione commerciale alla variazione del costo della vita (indice FOI ex tabacchi). Si applica solo se previsto dal contratto, con percentuale e modalità chiare. Due modelli ricorrenti:
"Su richiesta"
L'aumento opera dalla richiesta scritta del locatore.
"Automatico"
L'aumento opera automaticamente alla ricorrenza annuale, come da clausola.
Se la clausola manca o è vaga, l'adeguamento è contestabile.
Tabella rapida (operatività)
| Tema | Regola pratica | Da fissare in clausola | Errori comuni |
|---|---|---|---|
| Indice | FOI ex tabacchi (variazione annua) | Indice preciso e fonte | "inflazione" generica |
| Quota | fino al 75%; 100% solo se consentito e pattuito | 75%/100% espliciti | percentuale assente |
| Decorrenza | Dalla ricorrenza annuale; spesso dal mese successivo alla richiesta | Mese/anno + automatica/su richiesta | arretrati liberi |
| Retroattivo | Anno per anno, secondo clausola | Limite temporale e modalità | sommare su base errata |
| Comunicazione | PEC/RR con calcolo e nuovo canone | Forma e indirizzi | email "semplice" |
Clausola tipo (75% consigliato)
Aggiornamento canone (FOI ex tabacchi)
A decorrere da [mese/anno], il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del [75%] della variazione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI ex tabacchi) pubblicato da ISTAT. L'aggiornamento decorrerà dal mese successivo alla richiesta scritta del Locatore e non avrà effetti retroattivi, salvo diverso accordo tra le parti.
Variante 100% (usare solo ove consentito e pattuito): sostituisci 75% con 100% e chiarisci se l'adeguamento è automatico o su richiesta.
Come si calcola (formula semplice)
Variazione annua % = [(Indice FOI "mese di riferimento anno corrente" − Indice FOI "mese di riferimento anno precedente") ÷ Indice FOI "anno precedente"]
Aumento % contrattuale = Variazione annua % × Quota (0,75 o 1,00)
Nuovo canone = Canone base × (1 + Aumento % contrattuale)
Esempio A – 75%
Canone base: € 1.500/mese. Variazione FOI annua: 4,0%. Quota: 75% → Aumento % = 4,0% × 0,75 = 3,0%.
Nuovo canone = 1.500 × 1,03 = € 1.545/mese. Arretrati? Solo se previsti.
Esempio B – 100% (ove valido)
Stessi dati, quota 100% → Aumento % = 4,0%.
Nuovo canone = 1.500 × 1,04 = € 1.560/mese.
Calcolo retroattivo (arretrati) — metodo corretto
Se la clausola consente effetti retroattivi o se la richiesta non è stata inviata alla scadenza, calcola per ciascun anno non adeguato:
- 1Identifica mese/anno di ricorrenza (es. mese di decorrenza del contratto).
- 2Rileva due indici FOI per ogni anno (mese di riferimento): anno t e anno t−1.
- 3Calcola la variazione annua e applica la quota (75%/100%).
- 4Determina il canone dovuto per quell'anno e confrontalo con quanto versato.
- 5Somma le differenze mensili = arretrati.
Esempio C – 2 anni non adeguati (75%)
Canone base € 2.000.
Anno 1: FOI +5% → quota 75% → +3,75% → € 2.075.
Anno 2: FOI +2% → quota 75% → +1,50% → base per l'anno 2 = € 2.075 → € 2.106.
Se versati sempre € 2.000, arretrati = (2.075−2.000)×12 + (2.106−2.075)×12 = € 1.800 + € 372 = € 2.172.
Pro tip: evita di "saltare anni" applicando tutto in un colpo al canone originario; calcola anno per anno.
Errori frequenti (evita così)
Clausola generica ("inflazione") → indica FOI ex tabacchi, quota, decorrenza.
Pretendere 100% senza base legale/contrattuale → mantieni 75% salvo casi consentiti.
Retroattivo calcolato su base sbagliata → ricalcola anno per anno.
Nessuna richiesta scritta dove serve → invia PEC/RR.
Applicare negativi senza patto → specifica in clausola se vuoi la simmetria.
Arretrati infiniti → patti su finestra temporale o rateizzazione.
FAQ
Quale indice ISTAT si usa nei contratti commerciali?
L'indice di riferimento è il FOI ex tabacchi (famiglie di operai e impiegati), rilevato su base annua confrontando lo stesso mese dell'anno precedente. Indica sempre l'indice per esteso nella clausola e, nelle comunicazioni, allega la fonte (pagina ISTAT o estratto). Evita diciture generiche (inflazione) che rendono contestabile l'adeguamento.
Perché si parla di 75% e di 100%?
La regola di legge per le locazioni uso diverso prevede un aggiornamento fino al 75% della variazione FOI. In pratica alcuni contratti prevedono 100%: si utilizza solo se la normativa vigente e la clausola lo consentono. Per solidità redazionale 2025, mantieni il 75% salvo specifiche basi giuridiche e consenso esplicito delle parti.
L'adeguamento è automatico?
Dipende dalla clausola. Se è scritto su richiesta, serve una PEC/RR del locatore; l'aumento decorre dal mese successivo. Se è scritto automatico, si applica alla ricorrenza annuale senza richiesta. In assenza di clausola chiara, l'adeguamento è contestabile: aggiorna il testo contrattuale in occasione della proroga.
Come calcolo correttamente l'aumento?
Calcola la variazione annua FOI (mese su stesso mese dell'anno precedente), moltiplica per la quota (0,75 o 1,00), applica al canone base: Nuovo canone = base × (1 + var% × quota). Esegui arrotondamenti come da prassi indicata nel contratto (es. ai 5 euro).
Posso chiedere arretrati?
Solo se il contratto lo consente (es. clausola automatico o patto su retroattività). In mancanza, l'adeguamento decorre dalla richiesta. Se ammessi, calcola anno per anno, confronta quanto dovuto con quanto versato e somma le differenze. Valuta una rateizzazione per ridurre il contenzioso.
Se l'indice è negativo, il canone scende?
Nelle locazioni commerciali di regola l'adeguamento è in aumento. Se vuoi una simmetria (anche in diminuzione), devi pattuirla espressamente. In assenza, una diminuzione non si applica.
La clausola con 100% è sempre valida?
No. Usa 100% solo quando contratto e norme vigenti lo consentono e se le parti lo vogliono espressamente. In caso di dubbio, resta sul 75% che è la misura generalmente accettata per l'uso diverso.
Qual è il mese di riferimento?
Di solito il mese di decorrenza contrattuale (es.: contratto 1/10 → si confronta settembre anno su anno). Scrivilo in clausola. Se mancante, adotta un mese fisso e mantienilo costante.
Come documento l'aggiornamento al conduttore?
Invia PEC/RR con: clausola richiamata, mese/anno di riferimento, due indici FOI (t e t−1), calcolo in percentuale e nuovo canone; allega la fonte ISTAT. Conserva la prova di invio.
Posso variare la quota (es. dal 75% al 100%) in corso di contratto?
Solo tramite accordo scritto tra le parti (es. all'atto della proroga o con appendice), sempre nel rispetto delle regole vigenti. Evita modifiche unilaterali.
L'aggiornamento incide sull'imposta di registro?
Sì, il canone aggiornato è la base di calcolo per le annualità successive. Per i calcoli d'imposta e i codici F24, vedi la guida Imposta di registro locazione commerciale 2025. Qui trattiamo solo l'adeguamento canone.
Cosa scrivere se voglio l'aggiornamento automatico?
Indica: indice FOI ex tabacchi, quota, mese/anno di decorrenza e la dicitura si applica automaticamente alla ricorrenza annuale, senza necessità di richiesta. Aggiungi come arrotondare e se ammetti arretrati in caso di mancato adeguamento.
Come gestire un errore di calcolo degli anni passati?
Invia una rettifica con nuovo calcolo anno per anno; se hai chiesto importi superiori, proponi conguaglio; se inferiori, chiedi integrazione con rateizzazione. La trasparenza (fonte indici e tabella) riduce le contestazioni.
L'adeguamento incide sull'indennità di avviamento?
Sì: poiché l'indennità (18/21 mensilità) si calcola sull'ultimo canone in essere, un canone correttamente aggiornato influisce sull'importo. Per criteri e casi, vedi la guida Indennità per perdita di avviamento 2025.
Guide correlate
Calcola correttamente l'aggiornamento ISTAT
Utilizza le formule e i modelli di questa guida per gestire gli adeguamenti canone secondo la normativa.