Fac-simile contratto di locazione commerciale: clausole obbligatorie e opzionali (2025)

Modello 2025 con clausole obbligatorie e opzionali, testi pronti ed esempi. Allegati, checklist e link a registrazione e imposte.

Checklist documenti (prima di scrivere)

Dati e recapiti delle parti (PEC/CF/P.IVA)

Dati immobile: indirizzo, catasto, categoria, rendita

Destinazione d'uso ammessa

Canone, calendario pagamenti, IBAN

Deposito o fideiussione (importo/durata)

Ripartizione spese (ordinarie/straordinarie, utenze)

Clausole: durata/rinnovi, recesso, ISTAT

Cessione/subaffitto, migliorie, assicurazione

Penali, privacy/foro

Allegati: APE, planimetria, verbale di consegna

Tabella riepilogo clausole: obbligatorie vs opzionali

Clausola	Stato	Perché serve	Rischio se assente
Parti, immobile, destinazione d'uso	Obbligatoria	Identifica bene l'oggetto e l'uso consentito	Vizi di validità, contenziosi su uso
Durata e rinnovi 6+6	Obbligatoria	Aderenza a schema legale	Rinnovi incerti, dinieghi invalidi
Canone e pagamenti	Obbligatoria	Regola scadenze e modi	Morosità, interessi non chiariti
Aggiornamento ISTAT	Obbligatoria*	Indica indice/quota/decorrenza	Richieste nulle o contestate
Deposito/fideiussione	Obbligatoria (prassi)	Tutela danni/morosità	Scarsa protezione del locatore
Manutenzione e riparti	Obbligatoria	Evita conflitti su spese	Contenziosi continui
Uso, divieti, sublocazione	Obbligatoria	Evita usi difformi	Risoluzione/illeciti
Recesso gravi motivi	Consigliata	Chiarezza su tempi/preavvisi	Contestazioni su validità
Cessione d'azienda / subentro	Consigliata	Gestisce passaggi a terzi	Opposizioni/abusi
Indennità avviamento	Consigliata	Richiama misura e presupposti	Pretese errate
Migliorie e opere	Opzionale	Autorizzazioni/costi finali	Liti su ripristino
Assicurazione RC	Opzionale	Copre danni a terzi	Rischi patrimoniali
Penali ragionevoli	Opzionale	Disciplina inadempimenti lievi	Clausole vessatorie

* Obbligatoria se pattuita: senza pattuizione il canone non si aggiorna.

Libreria clausole con testi pronti

Come usare i placeholder

Sostituisci i campi tra [quadre] (es. [Canone mensile]) con i dati specifici del tuo contratto.

Clausole OBBLIGATORIE

1) Parti, immobile e destinazione d'uso

Testo (copia/incolla)

Le parti: [Locatore – CF/P.IVA/PEC] e [Conduttore – CF/P.IVA/PEC] convengono la locazione dell'unità sita in [indirizzo], censita al Catasto al [Foglio/Particella/Sub], categoria [cat.], rendita [€].

L'immobile è destinato a uso commerciale/artigianale/ufficio aperto al pubblico per l'attività di [descrizione attività], nel rispetto della normativa urbanistica e dei regolamenti.

È fatto divieto di mutare la destinazione senza consenso scritto del Locatore e senza i titoli abilitativi di legge.

2) Durata e rinnovi 6+6 (artt. 27–29 L. 392/1978)

La locazione ha durata [6 anni], con decorrenza [data] e scadenza [data].

Alla prima scadenza, il contratto si rinnova di [6 anni], salvo diniego del Locatore nei casi di legge (art. 29) con preavviso scritto di [6 mesi]; restano ferme le facoltà del Conduttore di cui all'art. 27, c. 8.

3) Canone, scadenze e modalità di pagamento

Il canone annuo è [€ …], corrisposto in [12] rate mensili anticipate di [€ …] entro il [giorno] di ciascun mese, mediante [bonifico IBAN …].

Il ritardo superiore a [X] giorni comporta mora pari a [tasso] e, se reiterato, integra inadempimento rilevante ai sensi dell'art. 1456 c.c.

Clausole CONSIGLIATE / OPZIONALI

11) Recesso del conduttore per gravi motivi (art. 27, c. 8)

Il Conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di [6 mesi] da inviarsi a mezzo PEC/RR.

Per gravi motivi si intendono fatti imprevedibili, sopravvenuti e non imputabili al Conduttore che rendano eccessivamente onerosa o impossibile la prosecuzione dell'attività nei locali.

12) Diniego di rinnovo del locatore (art. 29)

Alla prima scadenza, il Locatore può negare il rinnovo solo nei casi previsti dall'art. 29 L. 392/1978, con preavviso di [6 mesi] a mezzo PEC/RR, specificando la causa.

In caso di diniego illegittimo si applicano le tutele di legge.

Fac-simile integrale — SHORT FORM (≈ 1.100 parole)

Contratto di locazione ad uso diverso (6+6)

Tra [Locatore] e [Conduttore] si conviene quanto segue:

1. Oggetto e destinazione – Locazione dell'unità di [indirizzo/catasto] destinata a [uso/attività]; vietato mutare uso senza consenso e titoli abilitativi.

2. Durata – Dal [data] al [data] (6 anni); rinnovo 6 anni salvo diniego ex art. 29 con preavviso 6 mesi.

3. Canone e pagamenti – Canone annuo [€] in [12] rate mensili [€] entro [giorno] su [IBAN]; mora [tasso] oltre [X] giorni.

4. Aggiornamento canone – Dal [mese/anno] aggiornamento [75%/100% FOI ex tabacchi] su richiesta scritta del Locatore.

5. Deposito/garanzia – Cauzione [n mensilità/€] oppure fideiussione a prima richiesta [importo] fino a [X] giorni dopo rilascio.

[Luogo/data] — [Firme]

Errori frequenti da evitare

ISTAT scritto in modo vago → usa indice FOI ex tabacchi e quota chiara
Durata/rinnovi confusi → richiamo espresso ad art. 27–29
Cauzione senza condizioni di restituzione → definisci tempi e compensazioni
Opere senza consenso/titoli → prevedi procedura e ripristino
Penali sproporzionate → rischio di nullità, mantienile ragionevoli
Vietare sempre la cessione d'azienda → contrasta l'art. 36
Nessun verbale foto → difficile provare i danni
Dimenticare allegati (APE/planimetria/privacy)

FAQ

Il fac-simile sostituisce un contratto 6+6 completo?

No: il fac-simile è una base redazionale già allineata alla L. 392/1978 che ti aiuta a impostare clausole corrette. Il contratto completo nasce quando selezioni le clausole adatte al tuo caso, compili i campi (canone, date, garanzie) e allegati (APE, planimetria, verbale). Con il nostro compilatore 6+6 ottieni un documento coerente, numerato e pronto alla registrazione. In questa guida evitiamo calcoli fiscali: trovi rimandi alle pagine su imposta di registro e RLI.

Quali clausole sono sempre indispensabili?

Sempre: parti/immobile/destinazione, durata 6+6 e rinnovi, canone/pagamenti, manutenzione e riparti, uso/divieti/sublocazione, consegna/riconsegna con verbale, risoluzione (1456 c.c.), foro/legge/privacy. Altre sono quasi obbligatorie per prassi: cauzione/fideiussione e clausola ISTAT (se vuoi l'adeguamento). Le consigliate (recesso, diniego, cessione d'azienda, indennità) dipendono dal caso, ma migliorano chiarezza e tutele.

Come scrivere bene la destinazione d'uso?

Indica attività concreta (es. 'vendita al dettaglio calzature'), non formule generiche. Allinea la destinazione al certificato urbanistico e al regolamento condominiale; se serve, cita canna fumaria, orari, limiti acustici. Prevedi una clausola che vieti il mutamento d'uso senza consenso scritto del Locatore e senza i titoli abilitativi. Una destinazione precisa riduce rischi di inadempimento e contenzioso su rumori/odori.

Come formulare la clausola ISTAT senza errori?

Specifica indice FOI ex tabacchi, quota (75% o 100%), decorrenza (mese/anno) e che l'adeguamento opera su richiesta scritta del Locatore, con effetti dal mese successivo. Evita clausole che parlano genericamente di 'inflazione' senza indice o percentuale. Per i calcoli e i casi particolari (arretrati, variazioni), rinvia sempre alla nostra guida 'Aggiornamento ISTAT locazioni commerciali'.

Come rendere valido il recesso per gravi motivi del conduttore?

Inserisci: a) richiamo all'art. 27, c. 8; b) preavviso 6 mesi via PEC/RR; c) definizione dei gravi motivi come eventi imprevedibili, sopravvenuti e non imputabili; d) decorrenza chiara del termine. Evita elenchi tassativi: meglio criteri con esempi. Prevedi la restituzione delle chiavi e il verbale di rilascio per chiudere correttamente i rapporti economici.

Meglio deposito cauzionale o fideiussione?

Il deposito è semplice e immediato, ma copre importi limitati; la fideiussione copre somme maggiori e dura nel tempo, però ha costi e scadenze: prevedi clausola con rinnovo automatico fino a [X] giorni dopo il rilascio. In alcuni settori (rischio danni elevato) è prudente richiedere entrambi: deposito per piccoli danni e fideiussione per canoni/morosità importanti.

Come ripartire correttamente le spese?

Regola in modo chiaro: al Conduttore ordinarie/utenze e al Locatore straordinarie/strutturali. Se c'è condominio, richiama il regolamento e allega l'ultima ripartizione approvata. Prevedi tempi per i rimborsi (es. 30 giorni dal rendiconto) e obbligo di giustificativi. Così eviti contenziosi su manutenzioni 'di confine' (es. caldaie, vetrine, serrande).

Come tutelarsi sulla cessione d'azienda?

L'art. 36 consente al Conduttore di cedere il contratto insieme all'azienda senza consenso del Locatore. Inserisci: comunicazione obbligatoria con termini, responsabilità solidale del cedente fino a liberazione espressa, divieto di cessione del solo contratto senza azienda. Così hai chiarezza sui passaggi e mantieni le garanzie economiche.

Penali: come evitare la nullità per vessatorietà?

Le penali devono essere proporzionate al danno presumibile: evita importi eccessivi o automatismi punitivi. Applica penali solo per inadempimenti specifici e lievi (es. ritardo pagamento ≤ 15 giorni, mancata pulizia), non per inadempimenti gravi che giustificano la risoluzione. Se il conduttore è consumatore, le penali richiedono doppia sottoscrizione per essere valide.

Mediazione e ADR: quando inserirla?

La mediazione volontaria può ridurre tempi e costi in caso di controversie non urgenti. Inserisci clausola che preveda tentativo presso organismo accreditato prima dell'azione giudiziaria, con ripartizione costi 50/50. Non sostituisce la mediazione obbligatoria dove prevista ex lege, ma crea un filtro utile per conflitti minori.

Verbale di consegna: cosa non dimenticare?

Il verbale è la tua prova regina: descrivi ogni ambiente, stato di pavimenti/pareti/infissi, funzionamento impianti, dotazioni presenti. Allega foto datate di dettagli significativi. Alla riconsegna, eventuali differenze autorizzano compensazioni sulla cauzione. Senza verbale dettagliato, diventa difficile dimostrare danni imputabili al conduttore.

Assicurazione RC: sempre obbligatoria?

Non è legalmente obbligatoria, ma molto consigliata per attività con pubblico o rischi particolari. Richiedi massimale adeguato all'attività e ai potenziali danni, con estensione a incendio se pertinente. Il mancato mantenimento può costituire inadempimento grave se pattuito come obbligatorio nel contratto.

Registrazione telematica: sempre obbligatoria?

Sì, tutti i contratti di locazione uso diverso devono essere registrati entro 30 giorni tramite RLI. Non è applicabile la cedolare secca (riservata agli abitativi), quindi sono dovute imposta di registro e bollo secondo le aliquote commerciali. Le annualità successive si pagano entro 30 giorni dalla scadenza anniversaria con F24 Elide.

Clausole verdi/efficienza energetica: perché inserirle?

Sempre più utili per gestire consumi crescenti e responsabilità ambientali. Disciplinano uso razionale degli impianti, manutenzioni programmate per l'efficienza, eventuale collaborazione per interventi di riqualificazione. Riducono conflitti su bollette elevate e creano responsabilità condivise sulla sostenibilità dell'immobile.

Guide correlate

Locazione commerciale 6+6 (2025)

Durata, rinnovi, recesso e fac-simile

Leggi la guida

Imposta di registro locazione commerciale (2025)

Calcolo e ripartizione per contratti commerciali

Leggi la guida

Registrazione contratto di locazione (RLI online)

Procedura step-by-step per la registrazione

Leggi la guida

Aggiornamento ISTAT locazioni commerciali

Calcolo 75% o 100% anche retroattivo

Leggi la guida

Crea ora il tuo Contratto commerciale 6+6

Modello conforme 2025 con clausole recesso/ISTAT pronte, gestione automatica di durata e rinnovi, verbale consegna incluso e assistenza per registrazione.

Crea il tuo contratto commerciale 6+6

Tutte le guide disponibili