Locazione turistica / affitti brevi (2025): regole, cedolare, comunicazioni e sanzioni
Guida completa aggiornata 2025 agli affitti brevi: definizioni, regime fiscale e cedolare secca, obblighi di comunicazione (Alloggiati Web, CIR/CISE, ISTAT), imposta di soggiorno, sanzioni e contratto turistico. Checklist compliance e tutto quello che serve per essere in regola.
Prima di iniziare: Checklist compliance
Verifica regolamento condominiale e norme locali su affitti brevi
Richiedi/attiva CIR/CISE (codice identificativo regionale) se previsto
Abilitati a Alloggiati Web (Questura) con SPID/CIE
Attiva canale ISTAT/Osservatorio turistico regionale (se dovuto)
Registrati per imposta di soggiorno nel Comune
Prepara contratto scritto + informativa privacy GDPR
Definisci cauzione e regole casa (no party, rumore, fumo)
Stipula assicurazione RC locatore/host (consigliata)
Installa dotazioni sicurezza (rilevatori fumo/CO, estintore dove richiesto)
Se usi portali (Airbnb/Booking), verifica ritenuta e inserisci CIR corretto negli annunci
Cos'è (e cosa non è) la locazione turistica
Definizioni e differenze
Locazione turistica
- • Durata ≤30 giorni
- • Solo immobile + servizi base
- • Finalità abitativa temporanea
- • No P.IVA se occasionale
CAV / B&B
- • Servizi accessori strutturati
- • Spesso P.IVA obbligatoria
- • SCIA/autorizzazioni
- • Classificazione stellare
Cosa puoi fare / cosa non puoi fare
| AMMESSO | NON AMMESSO |
|---|---|
| Biancheria iniziale e asciugamani | Colazione inclusa nel prezzo |
| Pulizia finale | Cambio biancheria durante soggiorno |
| Wi-Fi e dotazioni base | Servizio reception h24 |
| Kit cortesia bagno | Pulizie giornaliere |
| Check-in personalizzato | Servizi para-alberghieri strutturati |
Regime fiscale & cedolare secca sugli affitti brevi (2025)
Cedolare secca 2025
Aliquote aggiornate (settembre 2025):
- 21% se i canoni si riferiscono a una sola unità immobiliare per periodo d'imposta
- 26% negli altri casi (più unità o attività prevalente)
Con cedolare non paghi IRPEF/addizionali e rinunci agli aggiornamenti ISTAT.
Ritenute dei portali
I portali (Airbnb, Booking, ecc.) applicano ritenuta del 21% sui canoni incassati per tuo conto. In dichiarazione inserisci tutti i ricavi e porti la ritenuta a credito. L'imposta cedolare finale si riduce delle ritenute già subite.
Imposta di registro e bollo
Le locazioni turistiche ≤30 giorni sono esenti da registrazione obbligatoria (art. 3 DPR 131/1986). Non paghi imposta di registro né bollo. Vedi guida completa su registro e bollo.
Obblighi di comunicazione (Alloggiati Web, ISTAT/Regioni, CIR/CISE)
Alloggiati Web (Questura)
Chi: Tutti i locatori turistici
Cosa: Comunicazione arrivi/partenze ospiti
Quando: Arrivi entro 24h, partenze in tempo reale
Come: Portale Alloggiati con SPID/CIE
Sanzioni: €200-€1.200 per mancata/tardiva comunicazione
CIR/CISE (Codice Identificativo Regionale)
Cos'è: Codice univoco per ogni immobile turistico
Come ottenerlo: Portale regionale/comunale online
Dove esporlo: Negli annunci online e nell'immobile
Sanzioni: €500-€5.000 per mancanza/errata esposizione
ISTAT/Osservatori regionali
Finalità: Statistiche ufficiali turismo
Frequenza: Mensile o secondo calendario regionale
Dati: Arrivi, presenze, nazionalità ospiti
Portali: Variano per Regione (es. ISTAT, osservatori locali)
Imposta di soggiorno
Come funziona
- • Chi paga: L'ospite
- • Chi riscuote: Il locatore
- • Chi versa: Il locatore al Comune
- • Importi: €1-€7 per notte per persona
Esenzioni tipiche
- • Bambini sotto 10-12 anni
- • Persone con disabilità
- • Soggiorni oltre X giorni
- • Residenti del Comune
Adempimenti
Versa secondo scadenze comunali (spesso mensile/trimestrale). I portali possono riscuotere per tuo conto se il Comune ha accordi specifici. Conserva sempre documentazione (ricevute, registri) per eventuali controlli fiscali.
Avvio in 7 step
Controlla regolamento condominiale e normativa locale
Verifica che il regolamento condominiale permetta affitti brevi e consulta normative comunali specifiche.
Ottieni CIR/CISE (se previsto)
Richiedi il codice identificativo regionale sul portale della tua Regione/Comune.
Abilita Alloggiati Web
Registrati sul portale della Questura con SPID/CIE per comunicare arrivi e partenze.
Attiva canale ISTAT/regionale
Configura l'accesso ai portali statistici regionali per comunicare presenze turistiche.
Configura imposta di soggiorno
Registrati presso il Comune per riscossione e versamento dell'imposta di soggiorno.
Prepara contratto + privacy + registro ospiti
Redigi contratto con clausole anti-problemi, informativa GDPR e registro per identificazione ospiti.
Pubblica annuncio e gestisci adempimenti
Inserisci CIR negli annunci, attiva cedolare secca, gestisci ritenute dei portali e versamenti.
Sanzioni tipiche
| Violazione | Sanzione indicativa | Come rimediare |
|---|---|---|
| Mancata comunicazione Alloggiati entro 24h | €200 - €1.200 | Regolarizza subito e contatta Questura |
| CIR assente/errato negli annunci | €500 - €5.000 | Ottieni CIR e aggiorna tutti gli annunci |
| Imposta soggiorno non versata | Sanzioni fiscali + interessi | Ravvedimento operoso entro termini |
| Omissione invii ISTAT/regionali | €500 - €2.000 | Recupera comunicazioni e regolarizza |
| Servizi para-alberghieri senza titolo | Chiusura attività | Richiedi SCIA o adegua servizi |
* Aggiornato al 20 settembre 2025. Sanzioni indicative secondo normative vigenti; verificare specifiche locali.
FAQ
Cos'è un affitto breve e quando si applica il limite dei 30 giorni?
L'affitto breve è una locazione per uso esclusivamente abitativo con durata non superiore a 30 giorni (DL 50/2017). Si applica per soggiorni turistici temporanei, senza servizi para-alberghieri. Oltre i 30 giorni diventa locazione abitativa ordinaria con regole diverse su registrazione e tassazione.
Quali servizi posso offrire senza diventare struttura ricettiva?
Puoi fornire: biancheria iniziale, pulizia finale, Wi-Fi, dotazioni base cucina/bagno. NON puoi offrire: colazione, cambio biancheria durante soggiorno, servizio reception h24, pulizie giornaliere. Se offri servizi para-alberghieri diventi CAV/B&B con obblighi diversi (SCIA, classificazione, ecc.).
Devo avere P.IVA per locazioni turistiche occasionali?
No, se l'attività è occasionale (non prevalente/continuativa) e senza servizi accessori rilevanti. Basta la cedolare secca e gli adempimenti fiscali da persona fisica. Se diventa attività d'impresa (più immobili, servizi, continuità) serve P.IVA e regime ordinario d'impresa.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2025?
Aliquota 21% su canoni se riferiti a più unità immobiliari, 26% in generale (aggiornato settembre 2025). Con cedolare non paghi IRPEF/addizionali, né imposta di registro/bollo. Rinunci agli aggiornamenti ISTAT. I portali possono applicare ritenuta del 21% che puoi portare a credito in dichiarazione.
I portali come Airbnb trattengono ritenute? Cosa devo fare in dichiarazione?
Sì, i portali applicano ritenuta del 21% sui canoni incassati per tuo conto (se ti qualifichi come soggetto italiano). In dichiarazione inserisci tutti i ricavi percepiti e porti la ritenuta a credito. Se hai optato per cedolare secca, l'imposta dovuta si riduce della ritenuta già subita.
Devo registrare il contratto all'Agenzia Entrate per locazioni <30 giorni?
No, le locazioni turistiche ≤30 giorni sono esenti da registrazione obbligatoria (art. 3 DPR 131/1986). Non paghi imposta di registro né bollo. Tuttavia devi comunque rispettare Alloggiati Web, CIR, ISTAT e imposta di soggiorno dove dovuti.
Cosa devo fare per Alloggiati Web e in quali tempi?
Devi abilitarti al portale Alloggiati della Questura, comunicare arrivi entro 24h e partenze. Per cittadini UE serve documento; per extraUE anche permesso soggiorno. Conserva dati per controlli. Sanzioni da €200 a €1.200 per mancata/tardiva comunicazione. L'accesso si ottiene con credenziali SPID/CIE.
Come ottenere e usare il CIR/CISE? Va messo nell'annuncio?
Il Codice Identificativo Regionale si richiede online al portale della tua Regione/Comune. È obbligatorio in molte zone ed è univoco per ogni immobile. DEVE essere esposto negli annunci (Airbnb, Booking, ecc.) e nell'immobile. Sanzioni per mancanza/errata pubblicazione: €500-€5.000 secondo normative locali.
Come si gestisce l'imposta di soggiorno (chi paga, come verso)?
L'ospite paga, tu riscuoti e versi al Comune secondo scadenze locali (spesso mensile/trimestrale). Importi: €1-€7 per notte per persona, con esenzioni (bambini, disabili, etc.). I portali possono riscuotere per tuo conto se il Comune ha accordi. Conserva documentazione per controlli.
Serve la SCIA al Comune o al SUAP per la locazione turistica?
Dipende dalla normativa locale. Alcuni Comuni richiedono SCIA per locazioni turistiche, altri solo per CAV/B&B. Verifica regolamento comunale prima di iniziare. La SCIA può comportare requisiti su dotazioni sicurezza, accessibilità, identificazione immobile. In caso di dubbio, consulta lo Sportello Unico.
Posso chiedere cauzione? Come gestire danni/dispute?
Sì, puoi richiedere cauzione proporzionata (solitamente 1-2 notti). Specificala nel contratto con modalità restituzione. Per danni: fotografa tutto prima/dopo, chiedi rimborso entro tempi ragionevoli, conserva prove. Le piattaforme offrono protezioni host ma serve documentazione accurata del danno.
Posso vietare party/fumo e come far rispettare le regole?
Sì, inserisci clausole specifiche nel contratto: no party, quiet hours (es. 22-8), divieto fumo, numero max ospiti. Prevedi penali ragionevoli per violazioni. Nelle piattaforme puoi segnalare infrazioni per supporto. Le regole devono essere chiare, proporzionate e rispettare privacy dell'ospite.
Differenze tra locazione turistica, CAV e B&B?
Locazione turistica: solo immobile, servizi base, no P.IVA se occasionale. CAV: servizi accessori ammessi, spesso P.IVA, SCIA. B&B: nella residenza del gestore, max 3 camere, colazione inclusa, limiti giornalieri. Ognuno ha obblighi fiscali, autorizzativi e di comunicazione diversi.
Quali sono le sanzioni più comuni e come evitarle?
Principali: mancato Alloggiati (€200-€1.200), CIR assente/errato negli annunci (€500-€5.000), imposta soggiorno non versata (sanzioni fiscali), servizi non autorizzati (chiusura attività). Prevenzione: checklist prima dell'avvio, contratto completo, adempimenti puntuali, verifica normative locali.
Strumenti e guide correlate
Contratto Turistico
Genera contratto di locazione turistica con clausole anti-problemi.
Genera contrattoAlloggiati Web
Guida pratica alla registrazione ospiti e comunicazioni Questura.
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