Rogito di compravendita immobiliare: documenti, costi e tempi (2025)
Checklist documenti per il rogito, come funzionano i costi (registro/IVA, ipotecaria, catastale, onorari), prezzo-valore, tempi e passaggi con il notaio. Modelli email e timeline dal preliminare all'atto.
Checklist documenti per il rogito (smart list)
A) Parti
- • Documenti d'identità e CF di venditore/i e acquirente/i
- • Stato civile (e regime patrimoniale) – per coniugi/comproprietà
- • PEC/email e recapiti
B) Titoli e conformità
- • Titolo di provenienza (atto di acquisto/donazione/successione)
- • Visura e planimetria catastale coerenti allo stato di fatto (conformità)
- • Conformità urbanistica/edilizia (titoli abilitativi; eventuali sanatorie/SCIA)
- • APE (attestato di prestazione energetica) in corso di validità
- • Agibilità (se rilevante) o documentazione sostitutiva
C) Gravami e condominio
- • Visura ipotecaria aggiornata (eventuali ipoteche/pregiudizievoli)
- • Certificazione condominiale: riparti spese, delibere lavori, regolarità pagamenti
- • Attestazioni impianti (se promesse in preliminare)
D) Pagamenti
- • Caparra/acconti versati (prova e natura: caparra/acconto IVA/non IVA)
- • Dati conto dedicato/notarile o modalità saldo
E) Mutuo (se presente)
- • Delibera banca e bozza mutuo/ipoteca
- • Dati erogazione (contestuale/differita), perizia, polizze richieste
- • Eventuale estinzione/surroga mutuo venditore (quietanza/lettera banca)
F) Pertinenze e accessori
- • Elenco pertinenze (box/cantina/posto auto – dati catastali)
- • Regolamento condominiale (se prevede vincoli su box/corti ecc.)
Tip: invia al notaio la cartella unica "Rogito – [cognome] [immobile] [anno]" con tutti i PDF rinominati in modo parlante.
Quanto costa davvero il rogito (struttura costi)
| Blocco | Cosa include | Da cosa dipende | Dove trovi cifre/codici |
|---|---|---|---|
| Imposte compravendita | Registro (oppure IVA), ipotecaria, catastale | Tipologia venditore (privato/impresa), prima/seconda casa, prezzo-valore, pertinenze | Imposta di registro e bollo 2025 |
| Onorari notarili | Redazione atto, visure, adempimenti | Valore, complessità (ipoteche, donazioni pregresse), tempistiche | Richiesta preventivo al notaio |
| Spese ipotecarie/catastali | Conservatoria e volture | Numero atti/volture, copie, urgenze | Indicati nel preventivo notarile |
| Mutuo (se c'è) | Istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, iscrizione ipoteca | Importo, banca, profilo cliente | Foglio informativo banca |
Prezzo-valore (solo abitazioni da privato)
Chiedilo in atto: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo. Vantaggi: possibile risparmio d'imposta e presunzione legale di congruità (minori rischi accertativi).Non si applica agli acquisti con IVA (impresa costruttrice).
Tempi e passaggi: timeline dal preliminare al rogito
- 1Preliminare firmato e registrato (eventuale trascrizione per tutela acquirente).
- 2Due diligence del notaio: visure, conformità, acquisizione documenti.
- 3Banca (se mutuo): perizia, delibera, organizzazione erogazione.
- 4Convocazione per il rogito: bozza atto e riepilogo costi.
- 5Firma e pagamenti: saldo prezzo, eventuale estinzione mutuo venditore, imposte.
- 6Post-rogito: trascrizioni/volture, consegna copie atto e volture utenze.
Errori da evitare (e come prevenirli)
Conformità catastale non allineata: fare verifica e allineamento prima del rogito.
Difformità urbanistiche ignorate: inserire in preliminare condizione o impegno a sanare.
Prezzo-valore non richiesto in atto quando conviene: ricordarlo al notaio.
Somme al preliminare mal qualificate: rivedi la registrazione (RAP).
Spese condominiali straordinarie non disciplinate: pattuire in preliminare chi paga cosa.
Mutuo venditore non estinto/cancellato in tempo: coordinare quietanza e cancellazione.
FAQ
Serve sempre l'APE al rogito?
Sì, l'APE va consegnata; è buona prassi averla già al preliminare per trasparenza e per evitare ritardi al rogito.
È obbligatorio il prezzo-valore?
No, va richiesto in atto e vale per abitazioni acquistate da privato; non si applica agli acquisti con IVA.
Donazione in provenienza: ci sono problemi?
Si valutano garanzie/assicurazioni per i legittimari insieme al notaio. Inserire clausole adeguate nel preliminare.
Quanto tempo passa dal preliminare al rogito?
Tra 30 e 90 giorni a seconda dei documenti e del mutuo; la trascrizione del preliminare aumenta la tutela se i tempi si allungano.
Il saldo come si paga?
Di regola con assegni circolari e/o bonifico su conto dedicato/notarile, secondo le istruzioni del notaio.
Interlink utili (cluster Compravendita)
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