Contratto preliminare di compravendita immobiliare: guida completa (2025)
Cos'è il preliminare (compromesso), differenza con proposta, caparra/acconti, condizioni sospensive, trascrizione notarile, registrazione e fac-simile. Errori da evitare e FAQ.
Differenze in 30 secondi
| Tipologia | Caratteristiche |
|---|---|
| Proposta d'acquisto accettata | Può già contenere tutti gli elementi essenziali e valere come preliminare; spesso però rinvia a un preliminare più dettagliato |
| Preliminare | Fissa obblighi reciproci e tempi per il rogito; se una parte non adempie, l'altra può chiedere esecuzione o risoluzione (con effetti su caparra/penali) |
| Rogito | Trasferisce la proprietà davanti al notaio |
Checklist documenti (da avere prima di firmare)
Dati parti: CF/P.IVA, residenza/PEC.
Immobile: visura e planimetria catastale coerente allo stato di fatto (conformità), estremi titolo di provenienza (atto/voltura/successione).
Conformità edilizia/urbanistica: estremi titoli abilitativi; eventuali difformità/sanatorie in corso.
Attestazioni impianti e APE: utile sin dal preliminare.
Situazione ipotecaria/pregiudizievoli: da visura conservatoria.
Condominio: ultime spese deliberate, riparti straordinari.
Prezzo e tempi di pagamento: caparra/acconti/rogito.
Condizioni sospensive: mutuo, pratiche edilizie, liberazione immobile.
Importante: verificare sempre la coerenza tra documenti e stato di fatto dell'immobile prima della firma.
Clausole chiave (pronte da usare, con placeholder)
1) Oggetto e identificazione immobile: Il Sig./La Sig.ra [Venditore] vende a [Acquirente], che accetta, il diritto di [piena proprietà/usufrutto/altro] sull'immobile sito in [indirizzo], censito al Catasto Fabbricati del Comune di [Comune], foglio [n], particella [n], sub [n], categoria [A/…], classe [ ], consistenza [ ], rendita [€], come da planimetria allegata [A] conforme allo stato di fatto.
2) Prezzo e pagamenti: Il prezzo è pattuito in € [importo], da corrispondersi come segue: a) Caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. € [importo] versata alla firma; b) Acconti sul prezzo per € [importo] alle date [ ]; c) Saldo € [importo] al rogito.
3) Caparra confirmatoria (o penitenziale): In caso di inadempimento imputabile alla controparte, la parte adempiente potrà recedere e trattenere la caparra ovvero esigere il doppio di quella versata; resta salva la scelta di agire per l'esecuzione o il risarcimento del danno.
4) Termini e rogito notarile: Il rogito sarà stipulato entro il [data/gg/mm/aaaa] presso lo Studio del Notaio [nome e città] scelto da [parte]. Le spese notarili e di trascrizione/volture sono a carico di [parte] salvo diverso accordo.
5) Condizioni sospensive (mutuo/altro): L'efficacia del presente preliminare è sospensivamente condizionata a: concessione del mutuo a favore dell'Acquirente per € [importo] entro [data] a tasso non superiore a [ ]; [altra condizione] entro [data]. Il mancato avverarsi comporta risoluzione di diritto con restituzione delle somme.
Importante: sostituisci i campi tra [quadre]. Mantieni uno stile chiaro, senza sovrapposizioni.
Trascrizione del preliminare: quando conviene
Perché farla: tutela l'acquirente da doppie vendite, ipoteche posteriori, pignoramenti o fallimento del venditore.
Come si fa: notaio (atto pubblico o scrittura con firme autenticate).
Effetti: la trascrizione produce effetti prenotativi per un periodo limitato dalla legge; se il rogito viene trascritto nel termine, gli effetti si consolidano.
Costi: onorari notarili + imposte/tributi di Conservatoria.
Importante: se i tempi del rogito possono slittare, confrontati con il notaio per la strategia migliore (tempistiche e termini della trascrizione).
Registrazione fiscale (senza duplicazioni)
Il preliminare si registra presso AE nei termini di legge.
Sull'atto si applicano imposta di registro e bollo; su caparra/acconti possono applicarsi aliquote specifiche.
QUI non ripetiamo cifre/codici: trovi tutto nella guida "Imposta di registro e bollo 2025" e nella "Registrazione telematica del preliminare" (rimandi sotto).
Fac-simile preliminare (short form)
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Tra: [Venditore – CF/PEC] e [Acquirente – CF/PEC].
Oggetto – Vendita del bene in [indirizzo], dati catastali [foglio/particella/sub], come da planimetria [A].
Prezzo – € [ ], pagamenti: caparra confirmatoria € [ ] alla firma; acconti € [ ] alle date [ ]; saldo al rogito.
Condizioni – Rogito entro il [data] dal Notaio [ ], a cura di [parte].
Condizione sospensiva – Ottenimento mutuo € [ ] entro il [data]; in difetto il contratto si risolve con restituzione somme.
Garanzie venditore – Piena proprietà, libertà da vincoli salvo [ ]; conformità catastale/urbanistica [oppure difformità note e impegno a sanare].
Trascrizione – Le parti richiedono la trascrizione notarile ex art. 2645-bis c.c.; spese a carico di [parte].
Consegna – Immissione in possesso al rogito [oppure il … con verbale].
Penali – Ritardi oltre [n] giorni: penale € [ ] al giorno, salvo maggior danno.
Spese/Imposte – Registrazione e bollo a carico di [ ]; per importi vedi guida fiscale.
Foro/ADR – Foro [città]; tentativo di mediazione presso [Organismo].
[Luogo/data – Firme]
Allegati: A) Planimetria conforme; B) Copia documento parti; C) Informativa condominio; D) Eventuali autorizzazioni/sanatorie.
Versione long form: aggiungi riparti condominiali, liberazione immobile (entro data e con penale/escrow), cancellazione ipoteche, regime prezzo-valore per il definitivo, clausole su APE e impianti, disciplina beni mobili compresi/esclusi.
Come stipulare un preliminare di compravendita
- 1Raccogli i documenti: visura/planimetria, titolo di provenienza, documenti condominiali, APE e impianti.
- 2Definisci prezzo e pagamenti: distingui chiaramente caparra confirmatoria, acconti e saldo.
- 3Inserisci condizioni sospensive: mutuo, sanatorie, liberazione immobile, ottenimento documenti.
- 4Valuta la trascrizione: per tutela massima dell'acquirente richiedi la trascrizione notarile.
- 5Firma e registra: sottoscrivi e registra nei termini presso l'Agenzia Entrate (online o sportello).
- 6Prepara il rogito: consegna al notaio i documenti aggiornati e rispetta le scadenze concordate.
Errori frequenti (evita così)
Condizione mutuo scritta male: specifica importo minimo, tasso e termine.
Caparra/Acconti confusi: indica chiaramente la natura di ogni somma.
Conformità catastale ignorata: planimetria non conforme crea problemi al rogito.
Non chiedere la trascrizione: quando c'è rischio (tempi lunghi, impresa in crisi).
Spese condominiali non disciplinate: contestazioni al rogito.
Registrazione dimenticata o tardiva: sanzioni (usa guida fiscale).
Possesso anticipato senza verbale e assicurazione: rischi su danni/utenze.
FAQ (Domande Frequenti)
Proposta accettata e preliminare: che differenza c'è?
Una proposta ben scritta può già valere come preliminare se contiene prezzo, oggetto e termini. Spesso, però, si redige un preliminare più completo (con clausole su conformità, condizione mutuo, penali, trascrizione). Il rogito resta l'atto che trasferisce la proprietà.
Caparra confirmatoria o penitenziale?
La confirmatoria tutela in caso di inadempimento: chi subisce può trattenere la caparra o chiedere il doppio; in alternativa può agire per esecuzione o risarcimento. La penitenziale remunera il recesso convenzionale: chi recede perde o paga l'importo pattuito, senza contenziosi sull'inadempimento.
Caparra e acconti: che differenza hanno sul fisco?
Hanno trattamenti diversi in sede di registrazione (imposta fissa sull'atto + aliquote specifiche su caparre/acconti non soggetti a IVA). Per cifre/codici usa la guida Imposta di registro e bollo 2025.
La trascrizione è obbligatoria?
No, ma è fortemente consigliata quando i tempi al rogito sono lunghi, c'è un mutuo ponte, il venditore è impresa, o esistono rischi (ipoteche, contenziosi). Si fa dal notaio e 'prenota' i tuoi diritti fino al rogito.
Condizione sospensiva per il mutuo: come scriverla bene?
Indica importo minimo, tasso massimo, termine per ottenere la delibera e l'obbligo di richiedere formalmente il finanziamento. Prevedi esito documentale (PEC della banca) e restituzione delle somme se la condizione non si avvera.
Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?
Se inadempiente, l'altra può: a) recedere applicando la caparra; b) chiedere esecuzione (artt. 2932 c.c.) con sentenza che produce effetti del contratto; c) chiedere risarcimento e/o penali pattuite.
Posso entrare in possesso prima del rogito?
Sì, ma solo con clausole chiare: verbale stato dei luoghi, assicurazione, deposito cauzionale, indicazione utenze e limiti di uso. Evita di anticipare il possesso se non necessario.
È obbligatorio l'APE al preliminare?
La consegna dell'APE è essenziale al rogito; al preliminare è opportuno richiamarlo e, se disponibile, allegarlo per trasparenza.
Immobile con difformità edilizie: posso firmare?
Sì, ma mappa le difformità e inserisci condizione sospensiva per sanatoria o impegno del venditore a regolarizzare prima del rogito, con documenti a supporto.
Immobile ipotecato: come tutelarsi?
Prevedi estinzione e cancellazione ipoteca entro il rogito, con quietanza e, se necessario, escrow parte del prezzo. Valuta trascrizione del preliminare.
Spese condominiali: chi paga cosa?
Di regola, chi è proprietario quando la spesa è deliberata risponde verso il condominio; nel preliminare puoi pattuire un riparto diverso tra venditore/acquirente e certificazione di regolarità al rogito.
Quanto tempo può passare tra preliminare e rogito?
Liberamente pattuito. Se i tempi sono lunghi, valuta trascrizione e scadenzario documenti (mutuo, sanatorie, liberazione immobile).
Il preliminare va registrato anche se trascritto?
Sì: registrazione fiscale e trascrizione sono piani diversi. La trascrizione non sostituisce la registrazione.
Posso vendere una casa ricevuta in donazione?
Sì, ma valuta con il notaio eventuali rischi (azioni dei legittimari) e garanzie richieste dalle banche. Inserisci clausole e tempistiche adeguate.
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