Registrazione telematica del preliminare: come si fa, quanto costa (2025)
Procedura RAP (Agenzia Entrate) per registrare online il preliminare: documenti, passi, tempi e costi. Tabella caparra/acconti (0,5%/3%), esempi e modelli PEC.
Checklist essenziale (prima di aprire RAP)
| Documento/Dato | Dettagli necessari |
|---|---|
| PDF/A del preliminare firmato | Allegati inclusi |
| Dati parti | CF/P.IVA, PEC |
| Dati immobile | Indirizzo, catasto |
| Quadro pagamenti | Caparra/acconti già effettuati con natura corretta |
| IBAN | Per addebito |
| Eventuale delega | Se presenta un terzo |
Percorso online con RAP (Agenzia Entrate)
- 1Accedi: con SPID/CIE/CNS → Servizi → Registrazione Atti Privati (RAP) → Nuova richiesta.
- 2Tipo atto: "Contratto preliminare di compravendita immobiliare". Inserisci data/luogo.
- 3Parti: venditore/i e acquirente/i (CF, indirizzi, PEC).
- 4Immobile: indirizzo e dati catastali (aggiungi record se sono più unità).
- 5Dati economici: prezzo pattuito e natura delle somme già versate (caparra confirmatoria, acconti non soggetti a IVA, acconti soggetti a IVA). Il sistema calcola le imposte secondo lo schema sotto.
- 6Allegati: carica PDF/A dell'atto (+ eventuali planimetrie, ricevute, documenti).
- 7Paga e invia: conferma l'addebito su IBAN, invia e scarica protocollo e attestazioni.
Tip anti-errori: in "Dati economici" indica sempre se l'acconto è soggetto a IVA (evita il 3% per errore). Carica un PDF leggibile con tutte le firme.
Alternativa: registrazione allo sportello
Porta 2 copie firmate del preliminare, documenti, marche da bollo (se dovute). L'ufficio acquisisce i dati, incassa registro/bollo e rilascia ricevuta con numero di registrazione.
In alcune sedi può servire F24 ELIDE: segui le istruzioni dell'operatore.
Per importi/codici vedi: Imposta di registro e bollo nel contratto di locazione (2025): chi paga, quanto e ravvedimento.
Quanto costa (tabella unica – logica 2025)
| Voce | Quando si applica | Aliquota/criterio | Note operative / errore tipico |
|---|---|---|---|
| Registro sull'atto | Sempre | Misura fissa | Importo fisso aggiornato in guida Imposta di registro e bollo 2025 |
| Bollo | Per pagine/cop. presentate | Scaglioni per pagine/linee | Contare ogni copia registrata |
| Caparra confirmatoria | Indichi una caparra nel preliminare | 0,5% | Si scomputa dall'imposta di registro del definitivo se questo paga registro proporzionale |
| Acconti non soggetti a IVA | Pagamenti parziali senza IVA | 3% | Anche questi si scomputano al definitivo a registro proporzionale |
| Acconti soggetti a IVA | Pagamenti con IVA | Nessun 3% (applica IVA) | Il preliminare resta a registro fisso; niente scomputo su imposta proporzionale (non dovuta) |
Esempio rapido (solo metodo)
- • Caparra € 10.000 → imposta 0,5% = € 50
- • Acconto non IVA € 40.000 → imposta 3% = € 1.200
- • Totale atto = registro fisso + bollo + € 50 + € 1.200
Se il definitivo paga registro proporzionale, tali importi si scomputano dal dovuto al rogito.
Importi fissi, codici tributo, marche e ravvedimento: li trovi solo qui (evitiamo duplicazioni): Imposta di registro e bollo nel contratto di locazione (2025): chi paga, quanto e ravvedimento
Errori comuni (evita così)
- Acconti indicati senza specificare IVA/non IVA: calcolo errato.
- Dimenticare di inserire caparra/acconti nel quadro economico: imposta incompleta.
- PDF non conforme: firme mancanti, scansioni illeggibili.
- Oltre 20 giorni senza ravvedimento: sanzioni.
- Non conservare protocollo/attestazioni: problemi al rogito.
FAQ
RAP, RLI o notaio?
Per il preliminare usa RAP (o sportello). RLI è per locazioni. Se il preliminare è atto pubblico o con firme autenticate, registra e (se vuoi) trascrive il notaio.
Gli importi pagati al preliminare si recuperano?
Sì solo se il definitivo è a registro proporzionale: caparra 0,5% e acconti 3% si scomputano. Se il definitivo è a IVA (registro fisso), lo scomputo non si applica.
Posso fare tutto online?
Sì: con RAP carichi il PDF/A, indichi le somme, paghi con addebito e ottieni protocollo + attestazioni.
Sono in ritardo: che faccio?
Usa il ravvedimento operoso (imposta + sanzione ridotta + interessi). Scaglioni/codici nella guida: Imposta di registro e bollo nel contratto di locazione (2025).
Interlink utili
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