Comodato d'uso gratuito (immobile): guida completa (pro/contro, rischi fiscali)
Cos'è il comodato d'uso gratuito per immobili, quando conviene, differenze dal contratto di locazione, rischi fiscali (IMU/TARI/IRPEF) e aspetti pratici. Fac-simile incluso.
Che cos'è il comodato d'uso (immobile)
Il comodato è un prestito gratuito d'uso: il comodatario può usare l'immobile per lo scopo pattuito e deve custodirlo con diligenza, senza corrispettivo. A differenza della locazione, non c'è canone: se esiste un corrispettivo, anche "in natura", il contratto non è più comodato e rischia di essere riqualificato come locazione (con sanzioni).
Comodato a termine vs precario
A termine/di scopo
Si indica durata o uso (es. studio universitario per 12 mesi). La restituzione avviene alla scadenza o al termine dell'uso; il comodante può esigere prima solo per bisogno urgente e impreveduto (art. 1809 c.c.).
Precario
Senza durata; il comodante può chiedere la restituzione immediata in qualunque momento (art. 1810 c.c.).
Quando conviene (e quando no)
Tabella Pro / Contro
| Aspetto | Perché Sì | Attenzione / Contro |
|---|---|---|
| Nessun canone | Aiuto a figli/genitori, uso temporaneo | Se c'è un corrispettivo, non è comodato → rischi riqualificazione |
| Flessibilità | Comodato precario: rientri quando vuoi | Comodatario ha poca stabilità → conflitti se non concordato |
| IMU (parenti) | Possibili agevolazioni su immobili abitativi non di lusso dati a figlio/genitore che li usa come abitazione principale | Requisiti stringenti (contratto registrato, spesso stesso Comune, ecc.). Verifica il regolamento comunale 2025 |
| TARI | A carico di chi occupa (comodatario) | Se non comunicata la variazione al Comune → sanzioni |
| IRPEF | Coordinamento con IMU: in molti casi il reddito fondiario non si somma se l'immobile è soggetto a IMU | Regole particolari se non soggetto IMU o con esenzioni; chiedi supporto al consulente |
| Rientro in possesso | A termine/precario: restituzione più semplice rispetto a locazione | Se il comodatario non libera, serve tutela giudiziale (occupazione senza titolo) |
Per i dettagli su IMU/TARI nel comodato tra parenti e su casi particolari, vedi la guida dedicata: "Comodato tra parenti e IMU/TARI 2025".
Requisiti di forma e registrazione (senza duplicazioni)
Forma: consigliata scritta (prova certa di durata/uso/parti).
Registrazione: in linea generale, il comodato scritto su immobile si registra presso l'Agenzia delle Entrate; si applicano imposta di registro e bollo in misura fissa.
Termini/moduli: per la procedura dettagliata (ufficio/telematica, modelli, marche da bollo, termini, F24 se dovuto) non duplicare qui: vedi "Registrazione contratto di comodato (step-by-step)".
Rischio tipico:
Comodato non registrato usato per ottenere agevolazioni IMU → molti Comuni non riconoscono l'agevolazione senza contratto registrato. Verifica sempre il regolamento comunale.
Rischi fiscali e operativi (2025)
1) Riqualificazione in locazione
Se esiste un corrispettivo (anche "spese forfettarie"), o clausole che simulano un canone, l'atto può essere riqualificato dall'AE/Comune come locazione → recuperi d'imposta, sanzioni e possibili effetti civilistici.
2) IMU tra parenti: condizioni spesso ignorate
Agevolazioni solo per immobili abitativi non di lusso (cat. "di pregio" escluse), contratto registrato, utilizzo come abitazione principale del comodatario e altri requisiti stabiliti dalla legge e dal Comune (residenza/domicilio, patrimonio, possesso di più immobili, ecc.). Verifica 2025 presso il tuo Comune. In dubbio? Scrivi la clausola che impone al comodatario di mantenere residenza e dimora e di informare subito in caso di cambiamento.
3) TARI
È dovuta da chi occupa i locali: in comodato, normalmente il comodatario. Se non presenti la dichiarazione al Comune nei tempi, arrivano sanzioni.
4) IRPEF e addizionali
Coordinamento con IMU: in molti casi il reddito fondiario non concorre se l'immobile è assoggettato IMU; in altri (esenzioni/abitazione principale) possono esserci regole diverse. Chiedi conferma al consulente fiscale con i dati 2025.
5) Precarietà & restituzione
Nel precario il comodante può chiedere la restituzione immediata; nel termine può rientrare prima solo per bisogno urgente e impreveduto. Se il comodatario trattiene il bene oltre il dovuto, può configurarsi occupazione senza titolo (indennità).
Come si fa un comodato corretto (HowTo in 7 step)
Scegli la forma
A termine (più stabile, utile per IMU parenti) o precario (massima flessibilità).
Definisci l'uso
Abitativo [abitazione principale | studio | appoggio] e le pertinenze (box, cantina).
Scrivi clausole chiare
Manleva, spese/utenze, divieti, residenza del comodatario (se utile), accesso del proprietario per verifiche.
Aggiungi gli allegati
Planimetria, elenco chiavi, verbale di consegna con foto.
Firma
Delle parti (e due copie).
Registrazione
(Se scritta): imposta fissa + bollo (vedi guida fiscale) nei termini previsti.
Comunicazioni
TARI al Comune, eventuali pratiche anagrafiche per residenza.
Fac-simile essenziale (comodato a titolo gratuito per immobile)
Usa i campi tra [ ] e personalizza solo dove indicato.
Per versioni "avanzate" (clausole IMU/TARI/verbale), usa il nostro generatore del Comodato d'uso (immobile).
CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO DI IMMOBILE
Tra: [Comodante – CF/PEC/Residenza] e [Comodatario – CF/PEC/Residenza],
si conviene quanto segue:
Oggetto – Il Comodante consegna in comodato gratuito al Comodatario l'immobile sito in [indirizzo], catasto [dati], comprensivo delle pertinenze [box/cantina/…], da destinare a [uso abitativo/altro].
Durata/uso – [Versione A – a termine] dal [data] al [data]; restituzione entro tale data o al termine dello scopo. [Versione B – precario] senza termine: il Comodante può chiederne la restituzione in qualunque momento, con preavviso di [X] giorni.
Custodia/obblighi – Il Comodatario usa l'immobile con diligenza, senza mutarne la destinazione; non può concedere a terzi uso o godimento senza consenso scritto del Comodante.
Spese e utenze – A carico del Comodatario: utenze e spese di gestione e manutenzioni ordinarie; al Comodante restano quelle straordinarie, salvo diverse pattuizioni.
Residenza (se utile) – Il Comodatario si impegna a trasferire residenza e dimora abituale entro [gg] e a mantenerle, informando il Comodante di ogni variazione. [Clausola opzionale per IMU parenti].
Consegna/riconsegna – Consegna con verbale e consegna chiavi [allegate]. Alla cessazione, riconsegna libero da persone e cose, salvo normale uso.
Restituzione anticipata – Nel comodato a termine, il Comodante può esigere la restituzione prima della scadenza solo per bisogno urgente e impreveduto (art. 1809 c.c.).
Responsabilità – Il Comodatario risponde dei danni derivanti da uso non diligente; resta salva la prova del caso fortuito.
Spese fiscali e registrazione – Le parti prendono atto che, in caso di forma scritta, il contratto è soggetto a registrazione. Ripartizione spese come per legge salvo diverso accordo.
Letto, confermato e sottoscritto.
[Luogo/data – Firme di entrambe le parti]
Allegati: planimetria; verbale di consegna con foto; elenco chiavi.
Clausole utili (da valutare caso per caso)
Divieto subcomodato/ospitalità prolungata
(per evitare "compartecipazioni" di fatto).
Accesso periodico
del comodante con preavviso [gg] per verifiche documentate.
Clausola IMU parenti
obbligo del comodatario di residenza e abitazione principale continua; obbligo di avviso immediato se cessano i requisiti; assunzione delle conseguenze economiche in caso di decadenza.
Assicurazione
se vi sono impianti/beni di pregio, richiedi una RC minima.
Errori frequenti (evita così)
Scrivere "comodato" ma chiedere un canone → riqualificazione in locazione.
Non registrare il contratto e pretendere IMU agevolata → il Comune respinge.
Lasciare senza durata quando serve stabilità (studenti/familiari): meglio a termine.
Dimenticare la TARI (chi occupa paga) e le comunicazioni al Comune.
Non fare verbale/foto: difficile provare danni alla riconsegna.
Non disciplinare residenza quando l'agevolazione IMU la richiede.
FAQ
Il comodato è sempre gratuito?
Sì, per definizione non c'è corrispettivo. Se si prevedono somme periodiche o 'spese forfettarie' simili a un canone, l'accordo rischia di essere riqualificato come locazione con recuperi e sanzioni. Rimborso a piè di lista delle sole utenze intestate al comodatario è ammissibile, ma evita forfettari 'fissi'.
Meglio comodato a termine o precario?
Dipende dall'obiettivo. Con a termine garantisci stabilità (utile per IMU tra parenti); con precario puoi rientrare in ogni momento (art. 1810 c.c.), ma il comodatario ha poca stabilità. Per studenti/lavoro temporaneo, scegli a termine con scopo esplicito.
Devo registrare il comodato scritto?
In linea generale, sì: il comodato di immobile in forma scritta si registra presso AE con imposta di registro e bollo in misura fissa. Procedura, marche e termini sono nella guida: Registrazione contratto di comodato.
Chi paga TARI e utenze?
Di norma chi occupa: il comodatario. Ricorda la dichiarazione TARI al Comune in caso di subentro e l'intestazione/voltura delle utenze.
IMU su comodato tra parenti: quando si risparmia davvero?
Serve rispettare tutte le condizioni previste dalla legge e dal Comune (contratto registrato, immobile non di lusso, uso come abitazione principale del comodatario e altri requisiti del 2025). In assenza anche di uno solo dei requisiti, l'agevolazione salta.
Posso vietare l'ospitalità a terzi?
Puoi vietare subcomodato e disciplinare l'ospitalità prolungata (oltre 30/60 giorni) imponendo comunicazione preventiva al comodante; evita di creare corrispettivi che trasformino il rapporto in locazione.
Il comodante può entrare in casa per controlli?
Sì, prevedi una clausola che consenta accesso periodico con preavviso e fasce orarie concordate, nel rispetto della privacy. Usa verbali firmati.
Posso richiedere un deposito cauzionale?
Nel comodato è meno frequente. Se lo inserisci, chiarisci che non è un canone e serve solo a coprire danni o spese documentate alla riconsegna. Evita importi sproporzionati.
Il comodato dà diritto alla residenza?
Il comodatario può dichiarare residenza se occupa stabilmente l'immobile e ha un titolo (il contratto). La residenza può essere condizione per alcune agevolazioni IMU: in tal caso, inseriscilo in clausola e verifica con l'Anagrafe comunale.
Come si rientra in possesso se il comodatario non libera?
Con precario puoi chiedere subito la restituzione; se non avviene, si procede giudizialmente per rilascio/occupazione senza titolo. Con a termine, attendi la scadenza o invochi il bisogno urgente (art. 1809 c.c.).
Posso concedere solo una stanza?
Sì, si può fare comodato parziale. Serve descrizione chiara (planimetria allegata), spazi comuni, regole d'uso e utenze. Per turistico/short-stay valuta invece locazione: il comodato non è strumento per attività ricettiva.
Il comodato ha effetti su IRPEF?
Dipende da IMU e dalla tipologia di immobile. In molte ipotesi il reddito fondiario non concorre se l'immobile è soggetto a IMU; in altre (esenzioni, categorie) possono esserci regole diverse. Confronta i dati 2025 col tuo consulente fiscale.
Serve l'APE?
Per uso abitativo è buona prassi allegare APE già presente per l'immobile. Non è un contratto di vendita/locazione, ma l'APE aiuta a evitare contestazioni su consumi e impianti.
Posso chiedere rimborsi spese?
Sì, ma solo analitici (utenze, spese vive documentate). Evita forfettari che somigliano a un canone: è il primo motivo di riqualificazione.
Guide correlate
Per la versione mobile del fac-simile e i modelli editabili (PDF/DOC) usa il nostro Generatore Comodato d'uso (immobile).
Crea il tuo comodato d'uso gratuito
Genera contratti personalizzati con le clausole corrette per la tua situazione. Fac-simile editabile, registrazione e gestione fiscale inclusi.